本報記者 杜雨萌 劉 琪

　　2023年,，房地產(chǎn)市場在頂著巨大下行壓力前行的同時，也迎來了政策面更為積極的支持舉措,。在一系列供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整作用下,，“穩(wěn)預期”特別是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期已經(jīng)初顯成效,。

　　日前召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“明年要堅持穩(wěn)中求進,、以進促穩(wěn),、先立后破”。針對房地產(chǎn)領域,，會議提出,，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設,、城中村改造等“三大工程”,。完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。

　　“穩(wěn)中求進”

　　政策力度及深度層層推進

　　對于正處在深度調(diào)整中的房地產(chǎn)市場來說,，穩(wěn)預期是重中之重。從短期來看,，如何妥善解決當前房企面臨的流動性問題,，滿足房企合理融資需求，成為重要抓手之一,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構建并非一蹴而就。從目前來看,，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)總體處于低位,、一些房企仍存在流動性風險，因此,，唯有“先立后破”,，才能真正推動舊模式順利過渡到新模式。

　　從保項目,、保交付到保主體,，今年以來,，重磅會議及監(jiān)管層發(fā)聲中頻頻強調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持,，政策力度及深度層層推進，各項政策“應出盡出”,，引導市場預期向穩(wěn)向好,。尤其是“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的要求，為房企融資注入了更多信心,。

　　10月底召開的中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”,；11月17日,，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局,、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開的金融機構座談會再次強調(diào),，要堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸,、抽貸、斷貸,；中國人民銀行等八部門在11月份聯(lián)合印發(fā)《關于強化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的通知》,，提出“合理滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”，強調(diào)要從民營企業(yè)融資需求特點出發(fā),，著力暢通信貸,、債券、股權等多元化融資渠道,。

　　銀行方面迅速響應,，一方面采取一對一走訪的形式與房企深入交流，共商新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)銀企合作新思路,，另一方面通過舉辦房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會,，開展“面對面”的業(yè)務交流。

　　11月份以來,，工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行,、建設銀行,、交通銀行等主要銀行向民營房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進已批復民營房企貸款落地,，并加大了項目儲備力度,。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，近期金融機構對民營房企發(fā)放的貸款在增加,，預計后期對民營房企的貸款投放力度會繼續(xù)加大,。

　　企業(yè)對政策端的發(fā)力有著最為深切的感知。某大型房企內(nèi)部人士接受《證券日報》記者采訪時表示：“今年確實能感受到政策上對于房企融資的支持,，我們可以通過直接或間接的方式獲得一定額度的保交樓貸款,，緩解資金壓力?！?/p>

　　嚴躍進認為,，在房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化、房企債務壓力較大的情況下，要首先做好“穩(wěn)定房企現(xiàn)金流”等工作,，這也是平衡好房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”與“進”關系的核心關鍵,。

　　“以進促穩(wěn)”

　　多城優(yōu)化措施落地

　　從今年購房政策的“工具箱”來看，范圍“擴展”,、內(nèi)容“深化”成為最大特點,。

　　繼7月24日召開的中共中央政治局會議明確提出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，一系列超預期購房政策相繼出臺,。

　　比如,，在此前“認房不用認貸”政策、商業(yè)貸款利率下調(diào),、延續(xù)實施支持居民換購住房有關個稅政策等基礎上,，一線城市也將購房政策的優(yōu)化瞄向了降首付及調(diào)整普通住宅標準。

　　具體來看,，12月14日,，北京、上海在同日官宣調(diào)整普通住房認定標準,、優(yōu)化差別化住房信貸政策,，包括下調(diào)最低首付款比例和商業(yè)性個人住房貸款利率下限。此前的11月份,，深圳已經(jīng)明確降低二套房首付比例,、優(yōu)化普宅認定標準。廣州則從9月份開始,，陸續(xù)對首付比例,、房貸利率、限購條件等政策進行優(yōu)化調(diào)整,。

　　此前的“認房不用認貸”政策,，更多是意在推動改善性需求和置換需求釋放，雖然在一定程度上降低了支出成本,，但對于一線城市來說,，受限于執(zhí)行多年的普通住宅標準，并未完全實現(xiàn)降低購房門檻的目標,。

　　以北京為例,，在此次普通住宅標準調(diào)整前，遵循的是2014年發(fā)布的普通住宅標準,，與當前的房地產(chǎn)市場實際情況存在明顯差距,。《證券日報》記者從北京市住建委獲悉,，此次調(diào)整后,，北京市的普宅占比將提高至七成左右，屆時,，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策,。另外，此次下調(diào)最低首付款比例也降低了居民購買住房的資金門檻,，有利于更好滿足改善性住房需求,，對于剛需購買者來說亦是重要利好。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),，購房新政落地后,，北京新建商品住宅成交套數(shù)由12月14日的132套，增至此后兩日的242套和283套,。

　　“整體上看,，此次北京、上海大力度優(yōu)化購房政策,，符合市場預期,，大幅降低了購房者置業(yè)門檻和購房成本，是‘以進促穩(wěn)’的重要舉措,?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，從市場趨勢來看,，短期北京,、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩(wěn)定價格預期,。而北京,、上海房地產(chǎn)市場預期的好轉(zhuǎn)，有望進一步提振整體市場信心,，推動全國房地產(chǎn)市場加快筑底企穩(wěn),。

　　“先立后破”

　　加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　“唯有做好‘穩(wěn)’和‘進’的工作，‘立’和‘破’的工作才有順利開展的市場環(huán)境,?！痹趪儡S進看來，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，是“先立”和“后破”相關工作順利銜接的重要基礎,。

　　從今年中央經(jīng)濟工作會議明確的2024年房地產(chǎn)領域重點工作內(nèi)容來看，“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險”,，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道的關鍵一環(huán),，體現(xiàn)了“穩(wěn)”與“進”的關系。而“完善相關基礎性制度,，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”,，則是行業(yè)“先立后破”的關鍵,。

　　中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，短期來看,，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有賴于解決好房企面臨的流動性等問題,，但從中長期來看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展則需要加快構建新發(fā)展模式,，積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型,。

　　從房企角度而言，未來需從四個方面推動全面轉(zhuǎn)型：一是開發(fā)模式從“三高”模式向輕重并舉的“開發(fā)+持有”模式轉(zhuǎn)型,；二是盈利模式從增量開發(fā)盈利向增加開發(fā),、存量更新、保障性住房建設,、產(chǎn)業(yè)鏈上下游輕資產(chǎn)業(yè)務綜合盈利模式轉(zhuǎn)型,；三是融資模式從高負債向多元化模式轉(zhuǎn)型；四是目標模式從追求規(guī)?？焖贁U張向品牌品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型,。

　　如果說，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，是房地產(chǎn)行業(yè)“先立后破”的總體要求,，那么，中央經(jīng)濟工作會議提出的加快推進保障性住房建設,、“平急兩用”公共基礎設施建設,、城中村改造等“三大工程”，無疑是銜接“穩(wěn)中求進”與“先立后破”的重要抓手,，即“以進促穩(wěn)”,。

　　葉銀丹認為，要加大政策支持力度,，積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設項目,，既緩解城投企業(yè)在保障性住房建設方面的壓力，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供機會,。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉認為,，總的來說，“三大工程”既是拉動投資的重要引擎,，也是構建新發(fā)展模式,、形成多元住房供給體系的關鍵一環(huán)。預計2024年中央將加大對“三大工程”金融支持力度,，譬如由央行投放補充抵押貸款,，提供中長期低成本資金等。