王麗新

　　中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行,。會議指出,，積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求,，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　統(tǒng)籌化解風險,，將是2024年房地產行業(yè)重要任務。事實上,，2023年年初至今,，各地已發(fā)布600多條樓市新政，有效防范化解房地產風險,，扎實推進保交樓工作,，提振市場信心,。

　　在筆者看來，利好政策不斷落地,，成效顯著,，多地樓市企穩(wěn)，部分大型房企債務重組成功,，行業(yè)風險加速出清,。但房地產“三高”舊模式（高負債、高杠桿,、高周轉）積弊已久,，紓解流動性風險不能寄望于立竿見影，仍需在“一盤棋”統(tǒng)籌下,，用好“多板斧”,，接續(xù)有力地打出政策組合拳，助力行業(yè)走出調整期,，構建新發(fā)展模式,。

　　首先，堅持融資支持與風險防控并重,，穩(wěn)妥應對房地產債券違約風險,。過去一段時間，信貸,、債券,、股權“三箭齊發(fā)”，加大商業(yè)信貸,、債券融資、REITs（房地產信托投資基金）等多樣化金融工具支持力度,，疏通重點融資渠道堵點,，有效緩解了部分房企面臨的“償還債務、保交付,、日常經營”三大壓力,，取得良好效果。

　　需要警惕的是,，2024年新一輪償債高峰期將至,，疊加2023年銷售市場表現(xiàn)不及預期，仍有部分“千億房企”面臨債務違約風險,。防止民營房企債務違約風險蔓延,，是重塑行業(yè)發(fā)展信心的關鍵?？上驳氖?，近期多家金融機構積極與房企展開座談,，了解企業(yè)融資訴求，強調一視同仁滿足房企合理融資,，這是好信號,。接下來，仍需堅持融資支持與風險防控并重,，積極穩(wěn)妥處置債券違約暴露前的風險,，協(xié)調多方涉事主體，通過展期,、新發(fā)貸款,、處理資產償還借款等途徑，用好政策工具箱,，多管齊下紓解房地產“灰犀?！憋L險。

　　其次,，出險房企需盡快完成債務重組,，緊抓市場窗口期處置資產變現(xiàn)，重回經營正軌,。處置房地產開發(fā)企業(yè)風險主要有出售資產和債務重組兩種方法,。從市場化化債進程來看，融創(chuàng)中國已成為首家完成境內外債務重組的大型房企,，整體化債900億元,。另外，多家房企正在加快推進債務重組事宜,。闖關成功房企的債務重組方案細節(jié),，值得其他出險房企取長補短。出險房企應運用多種償債模式盡快取得債權人同意,，爭取到“以時間換空間”的機會,。

　　與債務重組相比，處置資產變現(xiàn)能更快增厚現(xiàn)金流,。隨著重點一二線城市樓市企穩(wěn),，市場信心逐步得到修復，近期大宗交易有抬頭之勢,。有企業(yè)開始積極出擊商辦資產,，比如，李寧,、新致軟件等上市公司近日皆公布了買樓事宜,，這背后主要有兩方面原因，一是企業(yè)有辦公,、研發(fā)等自用需求,；二是過去難以“高攀”的商辦資產估值已回歸理性,。更重要的是，AMC（資產管理公司）處置不良資產進程加快,，通過非金融不良資產債權收購,、提供短期流動性支持、擔任地方化債基金管理人,、資產證券化,、跨市場跨品種跨機構重組等多種方式紓解房地產風險，加速助力房企和市場恢復正常運作,。

　　最后,，著力于恢復購房者預期，鞏固房地產市場回穩(wěn)態(tài)勢,。房地產市場回穩(wěn)是后續(xù)整體房企債務問題有效解決的基礎,，圍繞恢復購房者預期開展工作，是重塑房地產行業(yè)發(fā)展信心的關鍵鑰匙,。8月末以來,，多個核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認房不用認貸”等支持性政策，未來在降低購房成本,、降低購房門檻等方面仍有優(yōu)化空間,。可以預見的是,，2024年,，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，會對穩(wěn)投資起到重要作用,，同時也會對銷售恢復,、穩(wěn)定預期起到積極作用。

　　展望2024年,，積極穩(wěn)妥,、有力有序有效支持房地產行業(yè)防范化解風險，仍是重中之重,。在未來一段時期內，困難是有的,，但行業(yè)長期向好的基本面沒有改變,，因城施策用好“多板斧”，更好支持剛性和改善性住房需求,，房地產市場企穩(wěn)回升可期,。