近日,，廣東省廣州市掛出黃埔區(qū)第四批次土地出讓的首宗宅地,，明確“按照價高者得原則確定競得人”,，這意味著廣州成為取消地價上限的首個一線城市。今年9月以來,，全國已有10多個城市先后取消土地出讓中的地價上限,，恢復(fù)執(zhí)行“價高者得”規(guī)則。

　　取消地價上限,，將對土地市場,、樓市以及購房群體產(chǎn)生哪些后續(xù)影響？不少人在關(guān)注,。

　　18個城市取消土地出讓地價上限

　　土地出讓的定價方式,，既影響樓市運(yùn)行，也關(guān)系地方財政,。自2021年初起,，全國范圍內(nèi)有22個重點(diǎn)城市實施了住宅用地“集中掛牌、集中出讓”的“兩集中”土地出讓政策,，包括北上廣深4個一線城市和杭州、成都等18個二線城市,。隨后,，有關(guān)部門要求這些城市集中供地的單宗地溢價率不得超過15%。

　　隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,，今年下半年以來,，土地出讓恢復(fù)“價高者得”的聲音漸響,。9月底，自然資源部下發(fā)文件,，建議取消土地拍賣中的地價限制,、遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。文件一出,，多座二線城市“取消地價上限”應(yīng)聲落地,，在新一批土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容、重申“價高者得”,。

　　9月26日,，成都市發(fā)布通知，調(diào)整土地拍賣規(guī)則,。其中,，成都中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價,。

　　進(jìn)入四季度,，更多城市選擇跟進(jìn)，將原本“搖號”“競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案”等多種條件結(jié)合的土拍競買方式更改為單一的“價高者得”方式,。

　　10月9日,，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局對10月中下旬進(jìn)行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價高者得”原則確定競得人,，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價,。

　　10月12日，合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單（第三批）,，其中6宗地塊于11月2日出讓,，均未顯示上限價格，拍賣方式為“由競買人以舉牌方式應(yīng)價,，報價最高者且高于保留底價的,，為競得人”。

　　10月17日,，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱,，廈門1宗宅地將于11月7日公開拍賣，按照“價高者得”原則確定受讓人,，并取消商品住宅銷售限制均價,。

　　11月15日，常州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告,，擬以掛牌方式出讓13宗涉宅用地,，地塊均未設(shè)置最高限價，按“價高者得”原則確定競得人,。

　　此次廣州公共資源交易中心掛出的地塊起拍總價近40億元,，預(yù)計于12月22日限時競價,。作為首個取消地價上限的一線城市，廣州土地出讓恢復(fù)“價高者得”引發(fā)各界廣泛關(guān)注,。不少從業(yè)者分析認(rèn)為,，廣州此舉有助于進(jìn)一步提升核心區(qū)土拍熱度，加快改善市場預(yù)期,，帶動新房交易市場加速回暖,。

　　“在一線城市中，廣州是首個實行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’,、首個放開部分區(qū)域限購政策的,，這次也是在一線城市中首個取消土地出讓地價上限?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文認(rèn)為,，2023年全國土地市場發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，許多城市的經(jīng)營性土地市場已由“供不應(yīng)求”“地價過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶枨筠D(zhuǎn)弱”“穩(wěn)地價重要性上升”,，取消地價上限的時機(jī)已經(jīng)成熟,。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在22個采取“兩集中”供地政策的城市中,，截至12月上旬,，已有18個城市恢復(fù)土地出讓“價高者得”。

　　“松綁”后出現(xiàn)高溢價地塊

　　“松綁”后的土地出讓情況如何,？與此前的“15%”單宗地溢價率限制相比,，“松綁”后這些市場很快出現(xiàn)高溢價地塊出讓。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,，完成“松綁”后首拍的濟(jì)南出現(xiàn)溢價率53%的地塊,，相較于該交易21天前周邊底價成交地塊，成交樓面價上浮66%,，政策效果顯著,；合肥解除限價后首拍價格達(dá)77億元，競爭最激烈地塊溢價率達(dá)44.9%,。

　　值得注意的是,，在前述22個重點(diǎn)城市中，仍有北京,、上海,、深圳、寧波在執(zhí)行限地價政策,。據(jù)分析,，在土地市場相對比較活躍的城市，短期內(nèi)取消地價上限的迫切性相對較弱,，實現(xiàn)穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價等目標(biāo)也需要因城施策。

　　11月7日,，針對有消息稱“北京市擬在今年第三批次供地中取消地價上限”,，北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人明確，此為不實消息,。該負(fù)責(zé)人表示,，北京市將繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”，確保首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　多位專家認(rèn)為,，取消地價上限有利于讓商品住房回歸商品屬性，增強(qiáng)不動產(chǎn)流動性,；同時,，厘清商品房和保障性住房之間的界限，更好滿足居民住房需求,。

　　廈門大學(xué)教授趙燕菁認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，多地原先對地價,、房價的限制政策需要適應(yīng)新的形勢,。國務(wù)院出臺的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》明確：“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求,，促進(jìn)穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展,。”取消地價限制正是這一部署的具體落實,。

　　浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授汪暉分析,，此前土地出讓中的地價上限等限制性政策將商品住房和保障性住房“捆綁”在一起，限制了土地拍賣溢價率,，影響了價格信號機(jī)制,，使土地的真實價值無法通過交易體現(xiàn)，也影響政府獲得應(yīng)有的土地收益,。此外,，在土地出讓中將公租房配建比例作為開發(fā)企業(yè)的競爭維度之一，產(chǎn)生了“業(yè)主與公租房租戶之間糾紛頻發(fā)”等弊端,?！盎謴?fù)‘價高者得’競價方式是回歸價格機(jī)制、引導(dǎo)資源合理配置的有效舉措,?！蓖魰熣f,。

　　有望進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場

　　從更大背景下看，適應(yīng)土地市場供求關(guān)系變化是各地紛紛調(diào)整地價限制政策背后的“公約數(shù)”,。

　　從交易情況看,，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度,，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上,；其中三季度土地市場情緒偏弱，流拍撤牌率達(dá)28%,，較二季度高出8.1個百分點(diǎn),。從出讓收入情況看，2023年上半年,，全國國有土地使用權(quán)出讓收入18687億元,，同比下降20.9%。

　　據(jù)了解,，由于多個城市土地市場自2016年起持續(xù)升溫,，杭州、北京,、天津,、蘇州等熱點(diǎn)城市當(dāng)年開始推行土地拍賣最高限價政策。業(yè)內(nèi)人士分析,，住房土地出讓領(lǐng)域在一段時期內(nèi)存在的限制性政策,，包括為調(diào)控房價而設(shè)置土地出讓價格上限、限制宅地容積率不得低于1.0等,，在抑制房價過快上漲方面發(fā)揮了積極作用,，但不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場變化、提升供給質(zhì)量,。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，地價限制的解除，有望進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場,，牽引消費(fèi)者換房需求釋放,，部分熱點(diǎn)城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊也將面臨更激烈的競爭。同時,，“價高者得”有望促進(jìn)高品質(zhì)住宅供給,、強(qiáng)化土地出讓收入對地方財力支撐、減少新建及二手住宅價格倒掛等市場失靈現(xiàn)象,。

　　房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度高,，地價上限取消是否會推高地價進(jìn)而推高房價？曾經(jīng)在多個熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的“地王潮”會不會卷土重來？對此,，中指研究院相關(guān)分析人士認(rèn)為,，地價上限“松綁”有可能帶動優(yōu)質(zhì)地塊地價上漲，進(jìn)而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期,。但同時,，不宜高估“松綁”對地價的托舉作用，政策傳導(dǎo)效果在各線城市和不同地塊之間有差別,。目前房地產(chǎn)供求關(guān)系以及融資環(huán)境都與前些年“地王”頻出時的情況大不相同。趙燕菁分析,，在土地市場持續(xù)分化的背景下,，人口凈流入城市恢復(fù)“價高者得”有望支撐地價反彈；對于人口凈流出的城市,，地價反而可能進(jìn)一步下跌,。

　　臨近年底，隨著多地在取消地價上限后完成多宗土地出讓,，全年房地產(chǎn)投資活躍度會明顯上揚(yáng)嗎,？有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)投資回暖更多需視市場表現(xiàn)和企業(yè)的銷售,、回款情況而定,，從政策本身看，土地限價“松綁”不會大幅刺激市場熱度,，預(yù)計四季度土地市場還會維持三季度的整體水平,。