本報記者 杜雨萌 韓 昱

　　深圳房地產(chǎn)市場在11月22日這一天接連迎來兩個重磅利好政策。其一為自11月23日起,，深圳二套住房最低首付款比例降至四成,；其二為優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“實(shí)際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一價格限制條件,，通俗說就是“取消了豪宅線”,。

　　兩條政策甫一發(fā)出，即引起市場高度關(guān)注,。這兩項(xiàng)政策釋放了哪些信號,？將對購房群體產(chǎn)生怎樣的實(shí)質(zhì)性影響？其他一線城市是否有跟進(jìn)的可能性,？《證券日報》記者就相關(guān)問題采訪了業(yè)內(nèi)多位專家解讀,。

　　置換改善需求將激活

　　從此次深圳發(fā)布的兩項(xiàng)政策內(nèi)容來看，均為此前業(yè)內(nèi)呼聲最高的政策優(yōu)化方向,。

　　據(jù)新華社消息,，11月22日，中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知,，11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例,。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%,。同日,，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》，將普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）,，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）”,。即僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個條件，而取消了此前“實(shí)際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元”這一價格限制條件,。

　　對于深圳此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時直言，此舉符合市場預(yù)期,。下半年以來,，一線城市房地產(chǎn)需求側(cè)政策持續(xù)優(yōu)化，總體按照落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,、降低首付比例或房貸利率等思路進(jìn)行,。而在四個一線城市中，此前廣州已經(jīng)下調(diào)二套房首付比例,，如今深圳跟進(jìn)執(zhí)行且首付比例下調(diào)幅度較大,，同時又調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),，釋放的信號意義很強(qiáng)，利好樓市預(yù)期穩(wěn)定,，無論對深圳自身市場還是其他城市而言,，都有積極影響。

　　中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠也對《證券日報》記者表示,，深圳本次優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)取消“總價750萬元”的限制,，可以直接減少購房者的各項(xiàng)稅費(fèi)，降低購房者壓力,。預(yù)計(jì)新政短期內(nèi)將刺激深圳房地產(chǎn)市場成交量明顯上升,。

　　根據(jù)易居研究院測算，假定某深圳市民有唯一一套住房,，其面積為120平方米,，房價從800萬元漲到了1000萬元，且該房子已經(jīng)持有5年時間,。那么,，該住宅被認(rèn)定為普通住宅時，相比被認(rèn)定為從此前的非普通住宅,，稅費(fèi)減少約46.2萬元（房價5%）,。

　　在葉銀丹看來，此次政策調(diào)整后,，普通住宅認(rèn)定不再看總價,，利好部分總價超過750萬元房子的交易，尤其是降低了剛需或者改善群體的交易稅費(fèi)成本,。在二手房交易中,，普通住宅稅費(fèi)為1%，非普通住宅為1.5%,，也就是說,，隨著此次政策調(diào)整，未來滿足條件的二手房交易可以直接減少0.5個百分點(diǎn)的稅費(fèi),。同時,，二套房首付比例的降低，加上前期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策的落地,，多項(xiàng)重磅利好政策疊加,，將有助于激活深圳房地產(chǎn)市場的置換改善需求，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場回暖,。

　　在楊紅俠看來,，此次深圳降低二套房首付比例并調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步向市場釋放了積極信號,，有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期,，激發(fā)潛在的剛需及改善型需求釋放,，預(yù)計(jì)短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場成交量將明顯上升。

　　一線城市跟進(jìn)可能性大

　　盡管9月份以來房地產(chǎn)支持政策在供需兩端持續(xù)優(yōu)化,，但從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,，政策效果似乎正在邊際減弱。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算得知,，從10月份的單月數(shù)據(jù)來看,，雖然商品房銷售額同比降幅連續(xù)3個月收窄,，但商品房銷售面積的同比降幅卻略有擴(kuò)大,。

　　對此，葉銀丹認(rèn)為,，深圳此次連出兩大新政,，對于房地產(chǎn)市場將起到較大的帶頭作用。另外,，從成交數(shù)據(jù)來看,，當(dāng)前不只是深圳的房地產(chǎn)市場成交低迷，上海,、北京也面臨著類似的情況,。這也說明，上一波“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放,，目前亟需新一輪的政策支持,。預(yù)計(jì)未來在“因城施策”背景下，不排除北京,、上海將視市場變化適時推出降低二套房首付等相關(guān)政策,，以提升房地產(chǎn)市場活躍度。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,，此次深圳的樓市支持政策具有風(fēng)向標(biāo)意義,。從一線城市政策來看，落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,、降低首付和房貸利率,、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項(xiàng)重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例降為四成,，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作,。而此次深圳的兩大新政，顯然為后續(xù)北京,、上海兩個城市取消“豪宅線”創(chuàng)造了有利條件,。

　　葉銀丹認(rèn)為，后續(xù)除了進(jìn)一步下調(diào)首套房,、二套房的首付比例和貸款利率外,，類似減免置換型住房換購稅費(fèi),，上調(diào)首套房和置換房的公積金貸款額度、延長公積金貸款年限等政策內(nèi)容,，同樣可以期待,。此外，一線城市和熱點(diǎn)二線城市也有可能逐步從非核心城區(qū)開始嘗試放松限購政策,。