本報記者 田 鵬

　　11月17日,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局,、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開會議,，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸,、抽貸,、斷貸,。繼續(xù)用好“第二支箭”,，支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資,，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。加大保交樓金融支持,，推動行業(yè)并購重組,，積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

　　今年以來,，隨著一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效,，我國樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫存去化和主動性降負債方面,，均頻頻顯現(xiàn)邊際改善的信號,。但不可否認的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段,。在此背景下,，加大“三支箭”政策力度正當(dāng)其時。

　　“‘三支箭’支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再次加力,，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境,，改善行業(yè)預(yù)期，防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險,?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，其中,，“第三支箭”――房企股權(quán)融資或?qū)⒓涌鞂徟?，更好與“第一支箭”信貸融資和“第二支箭”增信發(fā)債形成合力，共同改善房企融資環(huán)境,，進一步助力行業(yè)回暖,。

　　政策發(fā)力支持企業(yè)改善負債表

　　今年以來，“三支箭”持續(xù)發(fā)力,，在房企盤活存量,、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障,。尤其是“第三支箭”，助力相關(guān)企業(yè)改善資產(chǎn)負債表,、補充資金,。

　　據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月18日,，自2022年11月份股權(quán)融資5項措施發(fā)布以來,，共有48家上市房企發(fā)布股權(quán)融資公告，擬募資共計1082.13億元,。其中,，44家擬通過定向增發(fā)合計募集資金971.22億元；4家(華僑城A,、浙江建投,、高新發(fā)展、筑博設(shè)計)擬通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金110.91億元,。

　　從深市來看,，共計24家上市房企披露再融資預(yù)案，擬合計募集資金412.51億元,。從募集資金用途來看,，大多企業(yè)將用于項目融資或補充流動資金。

　　在58安居客研究院院長張波看來,，股權(quán)融資由于不存在到期兌付問題,，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)和擴展業(yè)務(wù)方向，進一步增強抵御風(fēng)險能力,。與此同時,，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長也有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風(fēng)險的稀釋將起到關(guān)鍵作用,。

　　除了為房企提供再融資支持外,，監(jiān)管層還通過加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域等舉措,，以進一步改善房企資產(chǎn)負債表,、持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平、引導(dǎo)企業(yè)更積極培育專業(yè)的經(jīng)營和服務(wù)能力,。

　　10月20日,，證監(jiān)會宣布公募REITs試點拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，推進符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行公募REITs,。華潤,、萬科、金茂及物美集團在10月26日進行了申報工作,，并已獲交易所受理,。

　　“這意味著商業(yè)運營規(guī)模較大,、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多,?！笔袌鋈耸勘硎荆A(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益融資,，幫助企業(yè)獲取資金的同時,，還能通過募集資金對存量債務(wù)進行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負債率,。

　　房地產(chǎn)市場

　　邊際改善信號顯現(xiàn)

　　得益于今年以來一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效,，我國房地產(chǎn)市場邊際改善信號顯現(xiàn)，相關(guān)企業(yè)營收表現(xiàn)有所改善,、企業(yè)庫存去化成效顯著,、主動性降負債效果明顯。

　　以深市房企為例,，盈利方面,，據(jù)深市房企2023年三季度報告數(shù)據(jù)顯示，48家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入6966.14億元,，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤合計96.89億元,；庫存方面,，截至9月底，48家房企合同負債余額為1.27萬億元,，較上年同期減少16.49%,，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%,；債務(wù)杠桿方面,，截至9月30日，深市48家房企帶息債務(wù)規(guī)模為12386.95億元,，較2022年年底下降4%,，同時，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負債率為57.28%,，較上年同期下降2.48個百分點,，剔除預(yù)收款后的平均資產(chǎn)負債率為42.50%，較2022年年底下降1.73個百分點,。

　　目前,，各方仍在積極積聚力量，形成政策合力,。此次三部門聯(lián)合召開會議,，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)進行部署安排,，將為行業(yè)回暖再添助力。

　　在東方金誠首席宏觀分析師王青看來,，接下來有可能通過央行專項借款,、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設(shè)的支持力度,。這一方面有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速,，保持宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭，另一方面也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項重要內(nèi)容,。