每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤

　　坐擁雙學(xué)區(qū)、自砍一刀掛牌、還能面談?wù)劭邸虾Ｗ詈诵牡囟蔚膶W(xué)區(qū)房,，如今也待價而沽,。

　　就在兩年前,，這片房齡近30年的二手房,，單價還在對標(biāo)豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”。

　　日前,，網(wǎng)傳“兩年血虧300萬,，上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價到600萬”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn),，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)悄悄走下神壇,，盡管看上去部分房源單價仍在10萬元以上，但實際成交價已經(jīng)跌破了預(yù)期,。

　　跌回2017年

　　“價格跌回2017年了,。”我愛我家門店中介張利萍（化名）對每經(jīng)記者說,。

　　她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源,，目前掛牌價670萬元,，單價95700元/平方米。

　　由于四街坊是梅園片區(qū)一,、二,、三、四,、五,、六,、七街坊中最貼近世紀(jì)大道地鐵站,、緊鄰商場的，所以價格還算比較堅挺,，但即便如此,，和此前動輒十七八萬元的單價相比，下跌300萬元并不夸張,。

　　另一位鏈家工作人員宋奕（化名）通過微信向記者推薦了幾套房源,，當(dāng)前的掛牌價格全部低于鏈家的“核驗參考價”60萬元，并且還能坐下來談?wù)?。根?jù)他的經(jīng)驗,，如果房東著急賣，大約能再降20萬-30萬元,。

　　近期圖中房源已經(jīng)成交,，最終成交價格670萬元，單價不到96000元/平方米,，從歷史成交來看,，的確接近2017年前后的成交價格。

　　這一切來得非?？?。就在上半年，該小區(qū)仍然有單價10萬-12萬元/平方米的網(wǎng)簽記錄,，隨著二手房遇冷,，學(xué)區(qū)房的泡沫快速擠出。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,，現(xiàn)在大家對學(xué)區(qū)的期待明顯降溫,。此前梅園新村片區(qū)的房源，最高單價超過20萬元/平方米,，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品,。上海調(diào)整入學(xué)政策，再疊加市場,、房屋本身的因素,，所以大家對于是否要選擇學(xué)區(qū),，產(chǎn)生了一定分歧。

　　只?！暗囟蝺r”

　　幾位中介都提及,，客觀來看，全上海二手房都在不同程度下跌,，只不過學(xué)區(qū)房的溢價和水分,，被擠得更干了。

　　事實上,，地段,、房齡、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大,，同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村,，10月網(wǎng)簽單價已經(jīng)跌破8萬元/平方米。據(jù)張利萍介紹,，明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了,。

　　“這個片區(qū)已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價了”，張利萍給了個更貼切的形容,，現(xiàn)在的價格是“地段價”,。

　　“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯，現(xiàn)在擠泡沫的這個過程,，讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價有進(jìn)一步縮小的跡象,。”盧文曦強調(diào),。

　　不過,，10月份上海二手房成交量回落，前10個月累計平均價格卻同比上漲,。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,，前10個月全市二手房成交均價40352元/平方米，同比增長3%,。10月份全市共成交二手房1.33萬套,，環(huán)比下降13%，同比下降19%,；值得注意的是,，成交均價40670元/平方米，環(huán)比下降3%,，同比增長3%,。

　　從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平,。

　　盧文曦分析,，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過,，從幾個前瞻指標(biāo)來看，包括帶看量,、掛牌價格,、經(jīng)理人指數(shù)等等，基本上回到政策出臺前的位置了,。

　　而上海的市場基礎(chǔ)規(guī)模仍在,，成交數(shù)據(jù)也反映了市場需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價段來看,，今年前10個月,，300萬元以上的成交占比增加，其中,，400萬-600萬元的占比11.9%,，增加1.1個百分點,。

　　那么,，市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

　　盧文曦指出，還是要具體問題具體分析,，市中心醫(yī)療資源,、交通、教育配套比較成熟,，可能還會有穩(wěn)定的租金回報率,，但是外環(huán)以外壓力就比較大，任何產(chǎn)品都是有生命周期的,，遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價格快上漲的時期,，接下來的價值會慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大,。