10月17日,，上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，成為全國首個實(shí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市,。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,，無房,、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的,，可以認(rèn)定為首套住房,；在上海已有一套房,、符合改善型認(rèn)定條件,，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房,。

　　新政一出,，此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風(fēng)的意味。10月19日晚間,，記者在位于上海市浦東新區(qū)世紀(jì)公園板塊的散步道,、跑步道、社區(qū)鄰里中心等地看到,，房地產(chǎn)中介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來,。

　　這樣的景象，似曾相識,。9月1日,，上海推出商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政時，房地產(chǎn)中介們也在夜間市民散步的步道周圍支起過小板板,。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，9月上海二手房市場熱度有所回暖，二手住宅價格環(huán)比下跌0.08%,，跌幅較前一個月收窄0.08個百分點(diǎn),。上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手房成交17503套,，相比8月上升了13%,。在10月的前12天，上海有約4000套二手房成交,。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政加碼后,，上海樓市會出現(xiàn)哪些變化？改善型剛需可以入場了嗎,？

　　“金九銀十”樓市能否跑出量

　　10月18日,，上海公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政宣布后的第二天,，上海二手房成交量當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)了543套、3.81萬平方米的回升,。而10月1日至6日,，受“十一”長假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下,。10月7日開始回暖,，二手房日成交量一度接近700套，此后回穩(wěn)在500套左右,。

　　在上海的二手房交易圈內(nèi),，有一個月成交量“榮枯線”，業(yè)內(nèi)人士把這條線定位在月成交1.5萬套上下,。按照10月目前的二手房成交情況,，如果要想達(dá)到9月1.75萬套的成交量，此后的日成交量須在700套左右,，如果要守住1.5萬套的“榮枯線”底線，那么日成交量須維持在580套左右,。

　　10月19日晚間,，浦東世紀(jì)公園附近，至少有5家不同品牌的房產(chǎn)中介出來擺攤,，不時有市民圍著中介討論新政,。“我現(xiàn)在住的房子有房貸,，如果我現(xiàn)在還清房貸,，再置換一套房子，還算首套嗎,？”這是中介小方被問得最多的一類問題,。

　　小方告訴記者，10月18日全天,，中介公司都在組織員工進(jìn)行新政培訓(xùn),，“9月商貸認(rèn)房不認(rèn)貸后，我們的交易量確實(shí)有所回升,。希望10月新政加碼后,，有更多的成交”。

　　記者以貸款100萬元30年等額本息為例算了一筆賬,。新政前,，一名消費(fèi)者如果購買二套房，他的貸款利率為3.575%,，每月月供約為4532元,；新政后,，如果這名消費(fèi)者的置換房產(chǎn)被認(rèn)定為首套房，他就能享受3.1%的貸款利率,，每月月供為4270元,。也就是說，每100萬元貸款,，消費(fèi)者每月可以省下262元月供,。

　　來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，10月,，上海的買方市場已經(jīng)“淡定了”,，但賣方這頭的掛牌量仍然在上升。截至9月底,，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套,，相較于8月底上升約16.94%。

　　剛需置換要有前提

　　全職媽媽小雷從去年開始就在關(guān)注上海的二手房和一手新房市場,，因?yàn)樯硕?，她想把原?60多平方米的房子置換成200平方米左右。手握800萬元現(xiàn)金,，她卻遲遲沒能下手,。

　　“按照新政，我可以把手頭的公積金貸款結(jié)清,，這樣我確實(shí)算是首套,。貸款利率是下來一些了，但又不是不用還錢,?！毙±赘嬖V記者，自己置換最大的顧慮是“現(xiàn)在手上這套房子能不能賣掉”,。

　　小雷觀望了一年多,，與她同小區(qū)同戶型的一套住宅，從去年年初掛牌2200萬元到今年9月主動降價到2000萬元,，至今沒有售出的跡象,。而她的一個朋友，在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室,，掛牌2100萬元,，也沒有動靜。

　　來自貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬套,，2022年約為1.59萬套。到了2023年,，二手房月成交量大多徘徊在1.4萬套左右,，但9月受新政影響,，二手房月成交量突破1.7萬套。

　　還有不少人產(chǎn)生了“賣掉一套貸款房,，買進(jìn)一套全款房,，不再還貸”的想法。多多(化名)是一名在滬工作的IT行業(yè)從業(yè)者,，每月稅前收入超過3萬元,，新政出臺后，他考慮降價10萬元到20萬元賣掉手上貸款購買的市中心老破小學(xué)區(qū)房,，置換一套稍偏遠(yuǎn)一些的大戶型,。

　　專家：剛需置換應(yīng)抓住窗口期

　　有的人猶豫不決，有的人則已經(jīng)“踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn),、精準(zhǔn)上車”了,。

　　圓圓(化名)自稱是9月1日和10月17日兩次“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的受益者，“完美踩準(zhǔn)政策節(jié)點(diǎn),，贏麻了”,。

　　圓圓在2022年11月30日以2000余萬元的價格售出了現(xiàn)有住宅一套，又在2023年8月底認(rèn)籌新房,，購買了一處位于郊區(qū)的大房子,，價格不到1500萬元。9月1日,，上海商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺后，她正好能用首套房資格享受優(yōu)惠商貸,。但在貸款辦理過程中,，因開發(fā)商部分項(xiàng)目抵押手續(xù)尚未辦齊，影響了貸款的申請,。10月17日,，她竟然等來了公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政。

　　她告訴記者,，自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬元,，共計可以貸款120萬元。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息,，能省下1.45%的利息,。

　　房產(chǎn)自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場部的負(fù)責(zé)人，近年來他深耕二手房交易領(lǐng)域,。他告訴記者,，現(xiàn)在實(shí)際上是置換剛需“上車”的好時機(jī)。

　　“一方面二手房交易利好政策不斷出臺,，另一方面現(xiàn)在一手新房不像過去動不動就觸發(fā)積分制(上海在新房認(rèn)籌比超過1∶1.3的情況下,，開啟積分入圍制度),，可選擇余地很大了?！盉ony說,，針對置換剛需擔(dān)心手上房產(chǎn)賣不掉的情況，房東可以采取主動略微降價的辦法,，“一些品質(zhì)較好的次新房,，原來可能不同樓層、不同戶型,、不同樓棟價格都不一樣,，大家都能賣掉，總有喜歡你這套房子,、愿意埋單的客戶,。最近幾個月形勢不同了，每個小區(qū)最終能成交的,，一定是最便宜的那套,，買房人主要看價格?！?/p>

　　上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院助理教授張同斌長期研究全國房地產(chǎn)市場,，他建議，結(jié)合債務(wù),、財政和人口等多方面因素,，一方面，邊際放松房地產(chǎn)市場政策,，穩(wěn)定市場預(yù)期,，避免房地產(chǎn)市場風(fēng)險的爆發(fā)及擴(kuò)散；另一方面,，我國房地產(chǎn)市場亟須走出以往依賴城鎮(zhèn)化和金融化的發(fā)展模式,，探索出新的發(fā)展路徑。

　　張同斌說,，目前一線城市“帶頭放開政策”是一個積極信號,。除房地產(chǎn)相關(guān)的直接政策外，還應(yīng)再尋求一些新的思路,。比如,，出生人口下降是影響城市房地產(chǎn)市場的核心基本面因素，也是消費(fèi)者信心不足的一個原因,，“房地產(chǎn)市場發(fā)展在頂層設(shè)計上可能需要尋求新的發(fā)展思路,。”

　　中青報?中青網(wǎng)記者 王燁捷 來源：中國青年報

　　中國青年報 (2023年10月24日06 版)