頻換物業(yè),， 不如共建好服務(金臺視線?關注小區(qū)物業(yè)服務②)

　　“小區(qū)環(huán)境差，說了沒人理；遇事找客服,，啥都解決不了”……一些業(yè)主覺得自家小區(qū)物業(yè)服務不好，想要更換物業(yè)公司,，卻發(fā)現(xiàn)并不容易,。還有的小區(qū)業(yè)主們費盡辛苦，終于解約老物業(yè)、引入新物業(yè),，可一段時間后,，卻發(fā)現(xiàn)“換湯不換藥”，新物業(yè)公司也沒好到哪里去,。

　　更換物業(yè)公司到底難在哪,？如何破除業(yè)主與物業(yè)公司“不滿意解聘、重聘又不滿”的怪圈,？

　　物業(yè)公司退出機制不健全,，導致物業(yè)公司更換難

　　“小區(qū)電梯很久都沒做維護檢查，樓道垃圾沒人打掃,，地庫漏水沒人修理,，小區(qū)大門敞開，沒人值守,?！比涨埃幻嗣窬W(wǎng)網(wǎng)友在“領導留言板”留言,，投訴小區(qū)物業(yè)公司不作為,，請求更換物業(yè)公司。

　　因為對物業(yè)服務不滿,，一些業(yè)主希望更換物業(yè)公司,，但更換物業(yè)公司并不容易。依據(jù)民法典相關規(guī)定,，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定,。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決,，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。據(jù)此，更換物業(yè)公司需要召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會,。

　　一名住建部門工作人員告訴記者，職能部門鼓勵居民自發(fā)成立業(yè)主委員會,，但要具體落地,，障礙還有不少。據(jù)他介紹,，成立業(yè)委會一般應由業(yè)主提出意向,，在街道辦事處的具體指導下，社區(qū)首先要成立由業(yè)主代表,、街道辦事處,、社區(qū)居委會等共同組成的籌備組,，收集小區(qū)居民意見，組織業(yè)主簽字,，這一過程工作量就不小,。

　　河北石家莊市賈女士2017年搬入小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公司服務水平不行,?！靶l(wèi)生打掃不及時，綠化也跟不上,?！辟Z女士說，小區(qū)不少業(yè)主都不認可現(xiàn)在這家物業(yè)公司,，但由于一直沒有成立業(yè)委會,，始終無法更換物業(yè)公司。

　　山東淄博市委黨校副教授胡金強認為,，目前物業(yè)公司退出機制并不健全,，由于業(yè)委會成立程序比較復雜，眾多業(yè)主需要統(tǒng)一意見,、凝聚共識,，并提供一定啟動資金，還需要街道和社區(qū)的大力支持,，種種原因使業(yè)委會成立難,、行使監(jiān)督難。而各主管和職能部門又不具備法律賦予的直接更換物業(yè)公司的權利,，導致物業(yè)公司退出機制啟動難,。

　　有的小區(qū)費盡辛苦成立了業(yè)委會，卻出現(xiàn)各種問題,?！拔乙婚_始是支持成立業(yè)委會的，但成立后卻特別失望,?！焙Ｄ习咨忱枳遄灾慰h王女士表示，在業(yè)主群里,，業(yè)委會委員不允許有任何不同意見,，只要意見不同，就會被攻擊謾罵,。部分業(yè)主因反對業(yè)委會利用微信小程序作為社區(qū)票決平臺還起訴到法院,，雙方矛盾趨于白熱化。

　　還有的業(yè)委會委員或出于私心或能力不足,，做出損害業(yè)主利益的決策,。遼寧沈陽一名業(yè)主表示：“小區(qū)物業(yè)經(jīng)營十幾年,，垃圾遍地,，小區(qū)居民要換物業(yè)公司,，業(yè)委會主任卻公開說要換物業(yè)先換她?！?/p>

　　某地一個小區(qū)的業(yè)委會按照程序解聘了舊物業(yè)公司,，引入一家新物業(yè)公司，卻不料,，新公司的服務更差,。在業(yè)主們一片批評聲浪中，有的業(yè)委會委員直接辭任,，有的甚至賣房搬走了,。“但業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議仍然有效,，又需要經(jīng)歷新一輪業(yè)主大會,、成立新的業(yè)委會，才能再次更換物業(yè)公司,。這屆業(yè)委會真是太不負責任了,。”小區(qū)居民說,。

　　新舊物業(yè)公司交接面臨阻力,，過渡期間物業(yè)服務沒保障

　　有的小區(qū)成立了業(yè)委會，也重新選聘了新物業(yè)公司,，但新舊交接面臨不小阻力,，交接過程很不順暢。湖北武漢市林先生所在的小區(qū),，業(yè)主們因不滿物業(yè)服務,，花了差不多兩年時間，從召開業(yè)主大會,、選舉業(yè)委會委員,，到解約舊物業(yè)、重聘新物業(yè),，“整個過程非常艱難”,。然而，老物業(yè)公司始終不肯退場,，業(yè)主們只好求助于相關部門,。

　　“去年6月，業(yè)主大會表決通過不再續(xù)聘老物業(yè)公司,。10月,，有關部門向老物業(yè)下達退場告知函,。11月，完成新物業(yè)公司備案后,，老物業(yè)拒不配合退場,。后來，有關部門與街道辦事處,、業(yè)委會,、新物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)，直到12月才完成交接,。但老物業(yè)公司仍霸著辦公室不走,，資料也不移交給新物業(yè)?！绷窒壬f,。

　　小區(qū)更換物業(yè)公司，往往是因為業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾,，老物業(yè)公司不甘被解聘,，就會制造種種障礙、遲遲不肯退場,。河北唐山市一名市民表示,，小區(qū)業(yè)主好不容易解聘了老物業(yè)、選聘了新物業(yè),，但在辦理交接時,，老物業(yè)公司拒不離場，當?shù)赜嘘P部門接到居民投訴后,，對老物業(yè)公司進行了勸退,，同時表示如果老物業(yè)公司未按時退出，業(yè)委會可依法起訴,。

　　小區(qū)新舊物業(yè)公司交接涉及的內(nèi)容繁多,，老物業(yè)公司即使形式上離開了，也可能留下隱患和麻煩,。據(jù)一名業(yè)內(nèi)人士介紹,，新舊物業(yè)公司交接包括工程交接、財務交接,、重要文檔交接,、崗位交接、人事交接等諸多事項,，涉及小區(qū)內(nèi)電氣,、暖通、土建等工程,，固定資產(chǎn),、管理費余額,、管理基金等，以及各種法律文本和承諾性文書等,。一旦老物業(yè)公司故意隱瞞不移交一些項目,，新物業(yè)公司在服務中就會遇到問題。

　　此外,，在新老物業(yè)公司交接過渡期間,，小區(qū)物業(yè)服務往往很難有保障,，新老物業(yè)交接過渡期越長,，業(yè)主生活受到影響越大。陜西西安市一名市民表示,，前不久,，自己所在小區(qū)更換了物業(yè)，“現(xiàn)在老物業(yè)公司既不上班,、也不撤離,，小區(qū)停水停電，住戶已經(jīng)無法正常生活,?！边@些更換物業(yè)公司的隱性成本，往往只能由小區(qū)業(yè)主默默承受,。

　　更換物業(yè)公司只是手段,，提升物業(yè)服務質(zhì)量水平才是目的

　　北京市物權法學研究會副會長兼秘書長畢文強律師接觸過不少物業(yè)糾紛案例。他說,，更換物業(yè)公司是業(yè)主與物業(yè)公司關系惡化后的一個結果,，業(yè)委會成立難，更換物業(yè)公司難,，但真正難的是共同的認知,。“我們一直提醒業(yè)主們,，更換物業(yè)公司只是手段,，或者說是一個開始，而不是目的,，更不是結果,。真正的目的應該是讓小區(qū)的物業(yè)服務得到改善?！碑呂膹娬f,。

　　畢文強認為，業(yè)主應當認識到更換物業(yè)公司真正的目的是什么,，考慮清楚更換后怎么辦,、如何招聘新的物業(yè)公司,，以及如何與新物業(yè)公司相處。這些問題解決不了,，矛盾就無法真正解決,。“小區(qū)物業(yè)管理良好與否,，并不僅僅是通過更換物業(yè)公司就能夠解決的,。而是需要建立一種質(zhì)價相符、責權一致的物業(yè)服務關系,?！彼J為，目前的法律法規(guī)已經(jīng)指明了方向,，需要進一步加強的是如何建立健全科學的物業(yè)管理體系,。

　　有讀者表示，應加強小區(qū)物業(yè)服務的日常監(jiān)管,，及時解決問題,，而不要讓矛盾累積激化到必須解約的程度?！霸斐删用衽c物業(yè)之間矛盾突出的根本原因,，源于對物業(yè)公司服務質(zhì)量和水平的監(jiān)管缺位?！标兾魑靼彩幸幻鐓^(qū)工作人員表示,，物業(yè)公司屬于企業(yè)，社區(qū)居民委員會是城市居民自治組織,，兩者之間沒有隸屬關系,，社區(qū)也沒有法律依據(jù)對物業(yè)進行監(jiān)管?！鞍凑障嚓P法律法規(guī),，物業(yè)公司歸房管局物業(yè)管理科監(jiān)管。但面對成百上千家的物業(yè)公司,，房管局作為監(jiān)管部門人手有限,，也缺乏行之有效的監(jiān)管手段?！边@名工作人員說,。

　　西部某市住建局物業(yè)處一名負責人表示，目前物業(yè)費,、停車費等費用問題由市場監(jiān)督管理局管理,，依據(jù)價格收費標準，對亂收費有相應的處罰機制，但對于物業(yè)公司服務質(zhì)量的監(jiān)管,，沒有強制性的監(jiān)督管理機制,。有的地方采取“信用扣分”機制，對問題多,、服務差的物業(yè)公司,，通過“扣分”并公示進行整改。但也有居民反映,，一些低質(zhì)的物業(yè)公司鉆制度漏洞,，一旦分數(shù)被扣得差不多了，就將公司注銷后再重新成立一家新公司,，換張“皮”再運營,。“建議職能部門完善制度,，加大監(jiān)管力度,，對這些‘變臉經(jīng)營’的物業(yè)公司采取更為切實管用的措施,?！弊x者建議。

　　業(yè)委會有物業(yè)公司選聘權,，也有物業(yè)服務監(jiān)督權,。畢文強表示，業(yè)主們要改變“一換了之”的想法,，業(yè)主組織要與物業(yè)公司實現(xiàn)良性互動,；同時也要履行好自己的義務，對物業(yè)服務要有付費意識,，自覺支付相應費用,；全社會也要為構建這種良好合作的關系提供有力支持；物業(yè)管理需要凝聚共識,，充分尊重各方訴求,，如此才能形成持久的良好物業(yè)關系。