王麗新

　　10月12日,，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息,，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái),，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè),。

　　讓超大特大城市“挑大梁”推進(jìn)城中村改造,，是一盤(pán)大棋,，能夠解決城市發(fā)展不平衡不充分的矛盾,，對(duì)今后的智慧城市建設(shè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步，將帶來(lái)多方面的深遠(yuǎn)影響,。

　　第一，有望拉動(dòng)數(shù)萬(wàn)億元量級(jí)投資,，有效擴(kuò)大內(nèi)需,。從過(guò)往超大特大城市城中村改造項(xiàng)目實(shí)踐來(lái)看，一般單個(gè)項(xiàng)目投資門(mén)檻多超百億元,，開(kāi)發(fā)周期也多達(dá)數(shù)年,，將有效帶動(dòng)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)不斷發(fā)力。

　　據(jù)申萬(wàn)宏源證券預(yù)計(jì),，后續(xù)城中村改造入選城市人口門(mén)檻的限制可能會(huì)放寬,，入選城市數(shù)量有望擴(kuò)圍至21個(gè)-35個(gè)。估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5萬(wàn)億元-2.1萬(wàn)億元,，累計(jì)投資額約為7.3萬(wàn)億元-10.6萬(wàn)億元,。

　　通過(guò)城中村改造有助于將超大特大城市建設(shè)成宜居、韌性,、智慧的現(xiàn)代化城市,。如此一來(lái)，居住空間,、產(chǎn)業(yè)空間,、公共空間將同步更新，進(jìn)一步激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力,，諸如建材,、裝修、物流,、基建,、家電等多行業(yè)會(huì)迎來(lái)發(fā)展利好，亦將為相關(guān)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供窗口和契機(jī),。

　　第二,，促進(jìn)住房需求進(jìn)一步釋放。超大特大城市一般是人口流入地,，需進(jìn)一步滿足當(dāng)?shù)貏傂韬透纳菩妥》啃枨?。城中村改造將?huì)催生新的改善型購(gòu)房需求，這是當(dāng)下住房消費(fèi)的重要購(gòu)買(mǎi)力之一,。同時(shí),，部分原有城中村居民的購(gòu)房需求也會(huì)被激發(fā)，有可能帶動(dòng)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩夸N(xiāo)量上行。

　　未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘刑剿鞒鞘懈录俺侵写甯脑煅a(bǔ)償?shù)男履Ｊ?，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)將會(huì)受益,，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。此外,，此輪城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合,，對(duì)于完善我國(guó)住房保障體系、住房租賃房源供給體系均具有重要促進(jìn)作用,。

　　第三,，加快房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。住建部提到,，超大特大城市城中村改造分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施：一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建,，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合,。

　　從上述實(shí)施細(xì)則來(lái)看,，簡(jiǎn)單的大拆大建的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已不合適，需要因地制宜,，結(jié)合城市發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以及居住環(huán)境等多種因素，靠“本地化”和“專(zhuān)業(yè)性”做頂層設(shè)計(jì),，與“開(kāi)發(fā)”相比,，“運(yùn)營(yíng)”更重要。而隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段,，多個(gè)城市已積極跟進(jìn),，這是房企參與分享紅利的重要機(jī)遇。

　　不過(guò),，城中村改造項(xiàng)目牽一發(fā)而動(dòng)全身,，只準(zhǔn)備好了資金和了解了市場(chǎng)需求還不夠，相關(guān)企業(yè)還需要“投,、建,、運(yùn)、管”全壽命周期參與,。換言之,，基于自身布局的城市和業(yè)務(wù)模式，房企還要尋求多元化的合作對(duì)象,，內(nèi)外兼修地夯實(shí)城市更新業(yè)務(wù)賽道,，將有助于開(kāi)發(fā)商盡快擺脫舊“三高”（高負(fù)債、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式弊端,，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式創(chuàng)新,。

　　整體而言，當(dāng)前,，我國(guó)城市發(fā)展由過(guò)去增量為主轉(zhuǎn)向存增并重,，在此背景下，城中村改造有望成為后續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng),、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手,，加快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。