近日,，中交地產(chǎn)（000736.SZ）披露向特定對(duì)象發(fā)行股票募集說明書,，公司擬發(fā)行不超過2.09億股（含）,，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過35億元（含）,。扣除發(fā)行費(fèi)用后,，資金凈額擬用于長(zhǎng)沙,、鄭州、武漢,、惠州,、天津等地的住宅項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金,?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者研讀募集說明書等公開資料發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)近年來毛利率持續(xù)下滑,，公司存貨規(guī)模較大且增長(zhǎng)較快,。中交地產(chǎn)表示，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓,、保民生”相關(guān)政策要求,。

　　毛利率持續(xù)下滑至個(gè)位數(shù)

　　資料顯示，中交地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),、實(shí)業(yè)投資,、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)主要集中在重慶,、長(zhǎng)沙,、南京、天津等城市,。根據(jù)募集說明書披露,，近年來受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)等因素影響，中交地產(chǎn)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì),。報(bào)告期（指2020年,、2021年、2022年及2023年1-6月,，下同）內(nèi),，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為123.00億元、145.42億元,、384.67億元和87.63億元,，毛利率分別為26.52%、22.91%,、13.43%和8.15%,，歸母凈利潤(rùn)分別為3.47億元、2.36億元,、0.34億元和-5.69億元,。

　　記者注意到，中交地產(chǎn)2022年度營(yíng)業(yè)收入較2021年度增長(zhǎng)164.52%,，但歸母凈利潤(rùn)同比卻下降85.60%,。此外，2023年1-6月,，公司歸母凈利潤(rùn)為負(fù),。

　　對(duì)此,，中交地產(chǎn)表示，除了政策影響以外,，由于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)務(wù),，同時(shí)發(fā)展代建、特色小鎮(zhèn),、TOD城市綜合體等新興業(yè)務(wù),。中交地產(chǎn)坦言，新興業(yè)務(wù)的開展過程中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，未來可能會(huì)導(dǎo)致公司新業(yè)務(wù),、新產(chǎn)品的發(fā)展不及預(yù)期，從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響,。

　　存貨規(guī)模較大,、增長(zhǎng)較快

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品在銷售并結(jié)轉(zhuǎn)收入前均以存貨列報(bào)，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大,，中交地產(chǎn)存貨規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng),。截至報(bào)告期各期末，公司存貨賬面價(jià)值分別為7203496.39萬元,、10889409.21萬元,、10694308.71萬元和10669222.85萬元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%,、76.71%,、77.89%和75.61%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,，存貨的變現(xiàn)能力直接影響到資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力,。中交地產(chǎn)表示，如果因在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢,，將對(duì)償債能力和資金調(diào)配帶來較大壓力,。此外，如果未來受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、信貸政策,、產(chǎn)業(yè)政策等因素影響，相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑,，存在存貨減值風(fēng)險(xiǎn),，可能會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)表現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。

　　募集說明書披露,，近年來為滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要,，中交地產(chǎn)債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高。截至報(bào)告期各期末,，公司負(fù)債總額分別為8661087.73萬元,、12401650.51萬元、11826596.78萬元和12225910.41萬元,，公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為87.04%,、87.36%,、86.13%和86.64%,。中交地產(chǎn)坦言，如果未來持續(xù)融資能力受到限制或者房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大波動(dòng),，公司可能面臨償債壓力,。

　　值得一提的是，中交地產(chǎn)還面臨“三道紅線”指標(biāo)管控風(fēng)險(xiǎn),。2020年下半年以來,，監(jiān)管部門對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)逐步推行更趨嚴(yán)格的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，要求控制有息負(fù)債規(guī)模,，同時(shí)降低負(fù)債率,。對(duì)試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)（即“三道紅線”）,，對(duì)企業(yè)融資債務(wù)總規(guī)模進(jìn)行控制,。“三道紅線”具體要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%,、凈負(fù)債率不超過100%,、現(xiàn)金短債比大于1，并根據(jù)企業(yè)的“踩線”情況劃分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,，“踩線”企業(yè)的融資行為相應(yīng)受到限制,，進(jìn)而影響到企業(yè)拿地甚至銷售情況。

　　募集說明書披露,，報(bào)告期各期末,，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.93%、81.34%,、82.25%和82.01%,；凈負(fù)債率分別為317.70%、284.61%,、280.23%和269.11%,；現(xiàn)金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.69,。對(duì)比“三道紅線”要求,，公司多項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)要求。中交地產(chǎn)表示,，若監(jiān)管部門進(jìn)一步擴(kuò)大監(jiān)控試點(diǎn)企業(yè)范圍,，將對(duì)公司融資空間產(chǎn)生一定壓力。

　　募資投向均為“保交樓”項(xiàng)目

　　2022年11月28日,，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，證監(jiān)會(huì)重啟A股房企股權(quán)融資，允許上市房企非公開方式再融資,，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，經(jīng)濟(jì)適用房,、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金,、償還債務(wù)等,。

　　中交地產(chǎn)表示，公司作為央企背景的房地產(chǎn)上市公司,，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件,，有責(zé)任落實(shí)中央政策，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)作用,，在“保交樓,、保民生”領(lǐng)域做出積極貢獻(xiàn)。中交地產(chǎn)認(rèn)為,，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓,、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目,，均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售,。

　　中交地產(chǎn)同時(shí)表示，若本次發(fā)行扣除發(fā)行費(fèi)用后的實(shí)際募集資金少于上述項(xiàng)目擬投入資金總額,，公司將根據(jù)實(shí)際募集資金凈額,，按照項(xiàng)目的實(shí)際情況，調(diào)整并最終決定募集資金投入的優(yōu)先順序及各項(xiàng)目的具體募集資金投資額等使用安排,，募集資金不足部分將由公司自籌資金解決,。