王麗新

　　近日,，“北京市海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)已取消”的消息引發(fā)關(guān)注,。對(duì)此，北京市海淀區(qū)房管局工作人員表示,，并非完全取消,，而是動(dòng)態(tài)調(diào)整,，售房者可以按照正常的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外展示房源信息。

　　二手房指導(dǎo)價(jià)也稱二手房交易參考價(jià),，公布該數(shù)據(jù)的初衷是抑制投機(jī)炒作,、穩(wěn)定市場(chǎng)交易。2021年,，深圳,、西安等多城實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)政策。從操作路徑上看,，各地細(xì)則不盡相同,，其中多數(shù)是以指導(dǎo)價(jià)作為貸款,、評(píng)估價(jià)依據(jù)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易,。比如,，在實(shí)際成交價(jià)格中，高于以指導(dǎo)價(jià)評(píng)估的那一部分資金,，需要購(gòu)房者自行籌集并與首付一起支付,，降低購(gòu)房者杠桿率。

　　但北京海淀區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)情況有所不同,。2021年初,，海淀區(qū)熱門學(xué)區(qū)房出現(xiàn)“一夜?jié)q價(jià)20萬(wàn)元、30萬(wàn)元”的現(xiàn)象,。當(dāng)年9月份,，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)，如果超出指導(dǎo)價(jià)1%將不允許中介掛牌,，且不能通過(guò)中介成交,，否則吊銷中介營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　可見(jiàn),，該政策的初衷是抑制學(xué)區(qū)房過(guò)熱,，防止業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)故意抬高掛牌價(jià)，擾亂市場(chǎng)交易,。不過(guò),，據(jù)了解，彼時(shí)海淀區(qū)試點(diǎn)二手房交易指導(dǎo)價(jià)并未要求銀行將指導(dǎo)價(jià)作為放貸依據(jù),。從此后市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,，該政策確實(shí)發(fā)揮了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用，部分溢價(jià)過(guò)高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格逐漸回歸理性,。

　　更重要的是,，隨著推出多學(xué)區(qū)劃片、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措,，再加上二手房市場(chǎng)環(huán)境與兩年前相比已發(fā)生比較大的變化,，學(xué)區(qū)房高熱已退，此時(shí)調(diào)整部分二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)限制政策,，是向市場(chǎng)釋放積極信號(hào),。

　　一方面，上述29個(gè)小區(qū)可展示真實(shí)價(jià)格信息,，提升房源流動(dòng)性,，有利于北京二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回升。另一方面,，“動(dòng)態(tài)調(diào)整”不意味著完全取消,，防止炒作風(fēng)卷土重來(lái)的初衷未改,。就當(dāng)下而言，學(xué)區(qū)房投資交易占比大幅下降,，調(diào)整指導(dǎo)價(jià)相關(guān)限制政策是“因時(shí)因勢(shì)因地施策”,，有助于二手房市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　事實(shí)上,，自2022年6月底以來(lái),，西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，成都,、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價(jià)也有所松動(dòng),。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)15個(gè)推行二手房指導(dǎo)價(jià)的城市中,，多地已取消該政策,。這樣做，好處有三：

　　首先,，進(jìn)一步滿足購(gòu)房者合理住房需求,。取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)后，實(shí)際交易和銀行放貸基本不會(huì)受指導(dǎo)價(jià)影響,，購(gòu)房者能夠以更低首付進(jìn)入市場(chǎng),，可以更大范圍滿足剛需和改善性需求，有利于激活此前夠不上門檻的增量需求入市,。

　　其次,，有助于一二手房聯(lián)動(dòng)交易,。如果二手房指導(dǎo)價(jià)不再作為中介機(jī)構(gòu)掛牌展示,、銀行貸款的依據(jù)，將有助于增加掛牌房源量,，提高二手房的流動(dòng)性,，再疊加“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等一系列利好政策，會(huì)釋放更多“賣二手房換新房”的置換需求入市,，強(qiáng)化一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性,。

　　再次，“穩(wěn)預(yù)期”持續(xù)加碼,。中共中央政治局會(huì)議提出“保交樓”后,，一系列穩(wěn)預(yù)期舉措持續(xù)推出。近期,，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,，取消限購(gòu)、限售等政策接踵而至,，樓市企穩(wěn)回升預(yù)期明顯提升,。適時(shí)取消二手房指導(dǎo)價(jià),，改善買賣雙方預(yù)期，是對(duì)“穩(wěn)預(yù)期”的再度加持,，有助于修復(fù)置業(yè)信心,。

　　需要看到，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性的高與低,，對(duì)一線城市及重點(diǎn)二線城市樓市交易至關(guān)重要,。市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，二手房參考價(jià)發(fā)揮降溫作用,，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷時(shí),，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，有助于穩(wěn)預(yù)期,。相信將二手房指導(dǎo)價(jià)作為“錨”,，與時(shí)俱進(jìn)動(dòng)態(tài)調(diào)整，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升,。