北京9月11日訊（記者 李方） 自7月底中央政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來,，最近兩周，重磅政策密集落地,，超出市場(chǎng)預(yù)期,。目前，四大一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，央行宣布降低首付比例和房貸利率下限,，并首次降低存量首套房貸利率，讓政策惠及更多人群,。

　　一攬子政策發(fā)力

　　自廣州,、深圳于8月30日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月1日,，上海,、北京相繼官宣落地。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí),，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策,。

　　除了四個(gè)一線城市,，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，還有武漢,、廈門,、中山、惠州、東莞,、成都,、重慶、長(zhǎng)沙,、蘇州,、無錫、江門,、沈陽、杭州,、珠海,、大連、蘭州等30個(gè)城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”,。

　　除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，8月31日，中國(guó)人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩個(gè)重磅通知,，不但降低首付門檻，還降低了所有首套存量房的房貸利率,，給予“月供族”一次政策“大禮包”,。

　　央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)有兩點(diǎn)：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限,。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn),。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn),。

　　該負(fù)責(zé)人表示，各地可按照因城施策原則,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要,，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　對(duì)于降低存量住房貸款利率的原因,，該負(fù)責(zé)人表示,，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資,。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象,，減輕對(duì)銀行利息收入的影響,。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患,。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行,、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化,、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率,。

　　9月8日,，上海住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購買存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》，對(duì)公積金最長(zhǎng)貸款期限,、公積金提取和申請(qǐng)人范圍等內(nèi)容進(jìn)行了松綁和擴(kuò)大,。

　　9月11日，濟(jì)南對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū),、市中區(qū)區(qū)域購房限制,；同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易,。同日,，青島全域取消限購政策，同時(shí)優(yōu)化住房上市交易年限,，在青島市范圍內(nèi),，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。

　　根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前,，有包括東莞、佛山,、沈陽,、嘉興、大連,、南京,、濟(jì)南、青島,、蘭州9城全面取消限購政策,。預(yù)計(jì)接下來其他重二線城市如杭州、蘇州,、成都,、武漢等可能會(huì)逐步跟進(jìn)。

　　超出市場(chǎng)預(yù)期

　　這輪政策既重磅又密集,，業(yè)內(nèi)人士直呼“超預(yù)期”,。

　　“市場(chǎng)對(duì)于一線城市先落地‘認(rèn)房不認(rèn)貸’呼聲很高,，但的確政策落地超出預(yù)期，市場(chǎng)普遍預(yù)期會(huì)先出臺(tái)‘外圍限購適度放松’或‘普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’調(diào)整,?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態(tài),，即使是去年下半年開始市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫,，一線也都保持巋然不動(dòng)。目前政策的放松代表著全國(guó)市場(chǎng)底部已經(jīng)確立,，通過政策釋放出一批自住需求,，無疑將有利于一線城市熱度回升，并帶動(dòng)全國(guó)更多城市走出低迷行情,?！?/p>

　　北京自2017年3月執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”以來，二套房界定標(biāo)準(zhǔn)為全國(guó)最嚴(yán),，即全國(guó)有住房貸款記錄的，無論已結(jié)清或未結(jié)清,，再買房都視為二套,。首付比例方面，北京首套房貸普宅首付比例不低于35%,；非普宅則不低于40%,。二套房貸普宅首付比例不低于60%；非普宅則不低于80%,。

　　現(xiàn)在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,，以一套600萬元的房子來計(jì)算，如符合認(rèn)定為首套住房條件的話,，在首付階段可以少支出150萬元,。如果是非普宅，首付可以少240萬元,。

　　“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’直接利好兩類人群,，一類是外地有過貸款記錄在本地?zé)o房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭,?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

　　對(duì)于降首付和降房貸利率,，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示,，“從歷史來看，住房金融信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接帶動(dòng)作用最強(qiáng),。低首付+低利率的住房信貸政策降低購房門檻,、提高購買力,，促進(jìn)住房需求釋放，有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上發(fā)展,。如按此政策執(zhí)行,，20%、30%的首付比達(dá)到房地產(chǎn)歷史上最低首付水平,。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間,，購房門檻將降低，購買力將大幅提高,?！?/p>

　　9月7日，中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則,，9月25日起可于線上線下提出申請(qǐng),。

　　對(duì)于多地限購政策的放開，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示,，取消限購,、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格,，將會(huì)釋放一批購房需求,，提振交易活躍度，對(duì)于去庫存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著重要意義,。同時(shí),，取消限售，將會(huì)加快房屋在市場(chǎng)的流通力,，同時(shí)對(duì)改善換房時(shí)間限制進(jìn)行了大幅度的松綁,，有利于改善需求的釋放，提高市場(chǎng)活躍度,?！皾?jì)南、青島,、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大,。”

　　調(diào)控仍有空間

　　“金九銀十”將成為檢驗(yàn)本輪政策效果的試金石,。

　　“購房者置業(yè)意愿和置業(yè)能力仍受多個(gè)因素影響,，短期政策優(yōu)化后，預(yù)計(jì)前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放,。賣一買一的購房者入市需要一定時(shí)間,，預(yù)計(jì)一線城市市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間將好于二線及三四線城市?！标愇撵o表示,，“若要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期,，仍需要供需兩端政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力?！?/p>

　　在張波看來,，預(yù)計(jì)9、10月份市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì),，熱點(diǎn)一二線城市政策繼續(xù)放松,，改善性需求提升明顯，部分熱點(diǎn)區(qū)域和板塊的成交量將有所提升,，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)上行,，但大多數(shù)弱二線城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善。

　　為了激活樓市,，政策還有哪些著力點(diǎn),？張波建議，“對(duì)于高端商品住房放開限價(jià),，例如上海,、北京市場(chǎng)接受度在15萬/平方米以上的項(xiàng)目。中低端項(xiàng)目保持限價(jià),。通過高端住宅房?jī)r(jià)提升帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期,，通過控制中低端項(xiàng)目房?jī)r(jià)，讓這類群體能安心買房,，并穩(wěn)定這類房源的一二手價(jià)格?！?/p>

　　此外,，供給側(cè)控風(fēng)險(xiǎn)也是重點(diǎn)。張波建議,，切實(shí)滿足行業(yè)合理融資需求,，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,，推動(dòng)行業(yè)的債務(wù)展期,。