不要誤讀“房貸利率降低”
最近,,人人都知道房貸利率降了,,但如果細問“怎么降的、哪些城市降了,、將產(chǎn)生何種影響”,,恐怕不少人都是霧里看花,。正因此,部分房地產(chǎn)中介,、營銷機構(gòu)利用購房者的信息不對稱劣勢,,刻意夸大房貸利率降低對于樓市價格的影響,散布非理性購房之聲,,對此要予以警惕并厘清事實邏輯,。
“房貸利率降低”有三層邏輯。第一,,看清楚是首套房利率降了,,還是二套房利率降了,這分別主要對應(yīng)剛性住房需求,、改善性住房需求,。第二,弄明白房貸利率的定價機制,,是“政策下限”降了,,還是“附加基點”降了,這分別對應(yīng)全國政策下限,、各城市政策下限,。第三,考察好不同城市的執(zhí)行情況,,住房信貸政策因地制宜,,并非“一降全降”,。
本次房貸利率降低,主要針對二套房,,改善性住房需求被進一步釋放,,“房住不炒”的大前提沒有變,購房者無需過度恐慌,。從8月31日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》來看,,首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”,即4.0%,,二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”,,由4.8%降至4.4%。
本次房貸利率降低,,是全國政策下限降低,,不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國政策下限。房貸利率定價具體分為三步走,。首先,,全國劃定政策下限;其次,,各城市根據(jù)自身市場供求關(guān)系,,在全國劃定政策下限的基礎(chǔ)上加基點或不加,確定該城市的政策下限,;最后,,同一城市的不同銀行,在該城市政策下限的基礎(chǔ)上加基點或不加,,確定該銀行的實際執(zhí)行利率,。也就是說,雖然全國首套房利率政策下限是4.0%,,但各城市的實際執(zhí)行利率卻差別較大,。例如,部分城市符合“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”條件,,其首套房利率早已低于4.0%,;部分城市購房需求旺盛,其首套房利率仍保持在4.7%左右的較高水平,。
本次房貸利率降低,,對一線熱點城市的影響有限。盡管我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,,但“房住不炒”的定位沒有變,。目前,各一線熱點城市的首套房,、二套房利率尚未大幅下降,。以北京地區(qū)為例,,首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”,,即利率為4.75%,、5.25%。
厘清了以上三層邏輯,,再來看近期同樣備受關(guān)注的“存量首套房貸款利率調(diào)降”問題,。這其中包含了兩種情況,。一是首套房利率調(diào)降,。需注意,新利率不是直接降至當前的首套房利率下限,,而是不低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套房利率下限,。目前,北京,、上海,、深圳均已發(fā)布了該城市不同時期的首套房利率下限,借款人可仔細查看,、理性研判,。二是“認房不認貸”政策落地后,部分二套房貸款能夠轉(zhuǎn)認為首套房貸款,,利率由此下降,。目前,多家銀行已表示支持該操作,,自9月25日起,,借款人可向放款銀行提出申請。
由此可見,,分析“房貸利率降低”問題,,既要結(jié)合不同區(qū)域,也要關(guān)注差異化住房需求,,既要看到普遍性,,也要看清差異性,切莫人云亦云,、知其然不知其所以然,,更不可被促銷、搶購等聲音綁架,,陷入恐慌情緒,,做出非理性決策。接下來,,各地要堅持“房住不炒”定位,,因地制宜,、實施好差別化住房信貸政策,更好滿足剛性,、改善性住房需求,,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 (作者:郭子源 來源:經(jīng)濟日報)
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