近期一攬子政策發(fā)力,，促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖,。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為,，“政策扶持改善需求的目的明顯,?！敝С指纳菩托枨螅苿?dòng)“賣(mài)一買(mǎi)一”,，能帶動(dòng)首套房購(gòu)置的剛需,，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。

　　“今夜不打烊”“樓盤(pán)連夜調(diào)價(jià)”……“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北京落地,，激活了樓市的“一池春水”,。

　　9月1日19時(shí)許，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì),、中國(guó)人民銀行北京市分行,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)明確了在北京實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　至此,，北京,、上海、廣州,、深圳4個(gè)一線城市都進(jìn)入了“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)間,，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，迄今執(zhí)行這一新政的城市已超過(guò)15個(gè),。

　　住房政策的“暖風(fēng)”正惠及更多人,。近期，政策端提振樓市頻放大招,，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到降低首套房和二套房首付比例,、“降低存量房貸”,，這些政策將為購(gòu)房者帶來(lái)哪些利好,？對(duì)樓市將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　“今夜不打烊”

　　在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前,，不少有改善性住房需求的購(gòu)房者已經(jīng)在翹首期盼,。新政一落地，一些人立刻開(kāi)始行動(dòng),。

　　政策落地的第一個(gè)周末,，北京一些樓盤(pán)售樓處擠滿(mǎn)了看房的人。一些樓盤(pán)的工作人員也進(jìn)入了“挑燈夜戰(zhàn)”模式,，有的開(kāi)發(fā)商推出“今夜不打烊”的海報(bào),，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員,、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人連夜帶人看房，個(gè)別購(gòu)房者甚至連夜下單,。

　　9月2日是上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的第一天,。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，上海有的樓盤(pán)的訪問(wèn)量比上周末增加了4倍,，有的置業(yè)顧問(wèn)加班到凌晨,。另外，過(guò)去一周,，北京,、上海的二手房掛牌量明顯增加。新政一落地,，一些有改善性住房需求的購(gòu)房者懸著的心放了下來(lái),，趕緊將舊房子掛出來(lái)交易。

　　“一線城市更需要這個(gè)政策,?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中青報(bào)?中青網(wǎng)記者表示，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，一線城市購(gòu)房者的“減負(fù)效應(yīng)”最明顯,。一線城市青年、新市民等群體的剛性和改善性住房需求比較大,，新政策的實(shí)施,，可以更好地滿(mǎn)足居民的合理住房消費(fèi)需求。

　　“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，這一政策的好處顯而易見(jiàn),。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng),、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”會(huì)使很多家庭享受到首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠，有效增加老百姓購(gòu)房能力,，增加住房需求,，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　多地已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，老百姓最關(guān)心的問(wèn)題是：房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲嗎,？中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向中青報(bào)?中青網(wǎng)記者表示，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于部分被抑制的改善性住房需求的釋放,，其政策的主要目標(biāo)還是穩(wěn)定樓市,。目前，居民對(duì)加杠桿購(gòu)房的積極性不高,，房?jī)r(jià)總體不會(huì)大漲,?！爱?dāng)然，不排除有結(jié)構(gòu)性的漲跌,?！币幻本┑姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，當(dāng)下,，不少二手房的議價(jià)空間較大,，北京朝陽(yáng)區(qū)一套近300萬(wàn)元的房子，議價(jià)空間超過(guò)10%,，不少業(yè)主的心態(tài)是“趁著熱度,，降價(jià)先成交”。

　　新政一落地,，不時(shí)傳來(lái)有樓盤(pán)連夜收回折扣,，甚至上調(diào)房?jī)r(jià)的消息，對(duì)此,，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，其中不乏一些開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介虛張聲勢(shì),，刻意制造緊張氛圍的因素,。鄒琳華表示，“房?jī)r(jià)的上漲和搶購(gòu)更多的是一種炒作,?！?/p>

　　政策扶持改善需求的目的明顯

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓更多人可以享受到首套房貸款政策的優(yōu)惠。與此同時(shí),，首套房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻也在降低,，對(duì)于剛需和改善性住房需求的人來(lái)說(shuō)，距離實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”又近了一步,。

　　8月31日,，《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。中國(guó)人民銀行,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示,，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)分為兩點(diǎn)：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市,，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%,。

　　二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+20BP(貸款基點(diǎn)：一個(gè)貸款BP等于0.01%),。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR-20BP,，這些政策工具均納入各地“一城一策”工具箱。

　　“這為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向,?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō),，過(guò)去，降低首付的政策大多針對(duì)首套房或剛需,，從此次政策來(lái)看,，二套房也有了降低首付的空間，此次政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極作用,，這也促使各地積極作為,，主動(dòng)降低首套和二套房首付比例。

　　在房貸利率方面,，二套房的利率下限從過(guò)去LPR+60BP降為L(zhǎng)PR+20BP,，相當(dāng)于一次性降了40BP，即使部分購(gòu)房者可能不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，其購(gòu)買(mǎi)二套房,，房貸利率也會(huì)明顯降低。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),，“新政之下,，二套房和首套房一樣，購(gòu)房成本明顯下降,?！?/p>

　　“政策扶持改善需求的目的明顯?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，支持改善型需求，推動(dòng)“賣(mài)一買(mǎi)一”,，能帶動(dòng)首套房購(gòu)置的剛需,，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。

　　事實(shí)上,，此次政策出臺(tái)之前,，已有一些城市宣布將首套房和二套房首付下限分別調(diào)整為20%和30%，其中包括南昌市,、鄭州市,、太原市等地。

　　相對(duì)而言,，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)較高,，購(gòu)房者對(duì)降低首付比例的呼聲也更高，比如北京,，首套普通住宅首付比例為35%,，非普通住宅40%。一線城市新市民、青年聚集,，當(dāng)前,，他們的支付能力有限，降低首付門(mén)檻,，讓更多年輕人可以更早買(mǎi)得起房,。

　　一線城市是否會(huì)選擇降低首付比例備受關(guān)注。鄒琳華認(rèn)為,，“(一線城市)最終還是會(huì)實(shí)施的,，只是時(shí)間問(wèn)題?！?/p>

　　“中途調(diào)整存量房貸利率”尚屬首次

　　還有一部分人也在期待樓市新政,，他們就是存量房貸利率較高的購(gòu)房者，去年以來(lái),，他們對(duì)降低存量房貸的呼聲越來(lái)越高,。

　　8月31日，中國(guó)人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱的同時(shí),，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行,，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

　　中國(guó)人民銀行,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示,，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō),，可節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),，可有效減少提前還貸現(xiàn)象,，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí),，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸,、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患,。

　　在調(diào)整政策發(fā)布1小時(shí)后,，農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行,、招商銀行,、工商銀行、建設(shè)銀行等在各自的官網(wǎng)、官方微信公眾號(hào)上陸續(xù)發(fā)布公告稱(chēng),，正在積極推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作,。

　　“此次政策具有歷史突破性,?！眹?yán)躍進(jìn)指出，在購(gòu)房按揭貸款市場(chǎng)中,，“中途調(diào)整存量房貸利率”尚屬首次,，在一定程度上來(lái)說(shuō)，這是相關(guān)部門(mén)為月供族送來(lái)一個(gè)“大禮包”,。

　　哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率,？如何申請(qǐng)？ 中國(guó)人民銀行,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示,，今年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,，已簽訂合同但未發(fā)放的,，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款均符合條件。9月25日起,，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng),，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,，為借款人提供更為便利的服務(wù),。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款,。

　　購(gòu)房者的房貸利率能降多少？通知中明確,，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限,。

　　隨后,，北上廣深等多地陸續(xù)公布首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況。其中,，北京從2019年10月起,，北京、上海,、廣州的首套房貸款利率下限分別為L(zhǎng)PR+55BP,、LPR+35BP、LPR。今年8月21日,，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的5年期以上LPR為4.2%,，這意味著目前北京、上海,、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%,、4.55%、4.2%,。

　　另外,，還有一些城市的首套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-50BP，按照新一輪LPR計(jì)算,，不少城市的首套房貸款利率下限為3.7%,。另外，還有一些城市階段性取消了首套房貸款利率下限,。

　　不少購(gòu)房者開(kāi)始算起了賬,，新政實(shí)行后，有人可以省下100多萬(wàn)元利息,?！?00萬(wàn)元存量房貸，每年可省5000多元利息”“利息少了41萬(wàn)元,，購(gòu)房者激動(dòng)得一夜沒(méi)睡好” ……在社交媒體上,，與存量房貸利息下降相關(guān)的消息不斷沖上熱搜，足見(jiàn)社會(huì)對(duì)存量房貸利率變動(dòng)的高度關(guān)注,，這也切切實(shí)實(shí)關(guān)乎老百姓的“錢(qián)袋子”,。

　　9月1日，記者就如何降低存量房貸利率一事致電多家銀行,，多家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,，目前，各項(xiàng)細(xì)則正在制定中,。

　　“具體細(xì)則還沒(méi)下來(lái),，我們也在等消息?！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行上海分行信貸部相關(guān)人士透露,，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，與一個(gè)個(gè)客戶(hù)去商議調(diào)整存量房貸利率,，工作量較大,，可能處理不過(guò)來(lái)，未來(lái)有可能會(huì)統(tǒng)一調(diào)整,。

　　助力“金九銀十”

　　近兩年,，“防風(fēng)險(xiǎn)”一直是樓市的主題,，此次政策也不例外。在李宇嘉看來(lái),，近期是一攬子政策發(fā)力,，促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖?！帮L(fēng)險(xiǎn)要防得住,，沒(méi)有量的穩(wěn)定是不行的。量穩(wěn)不住,，不管是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,，還是預(yù)期的穩(wěn)定,，都無(wú)法實(shí)現(xiàn),。”

　　今年8月,，我國(guó)二手房市場(chǎng)繼續(xù)下行,，房?jī)r(jià)整體呈下滑態(tài)勢(shì)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),，8月,，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比下降0.52%,，較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn),。8月，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到近3年低谷,，且創(chuàng)下近3年最大跌幅,。

　　9月到12月是樓市每年沖刺的關(guān)鍵期，尤其每年9月,、10月是樓市的銷(xiāo)售旺季,，素有“金九銀十”的說(shuō)法，這一階段一線城市的樓市表現(xiàn)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響非常大,。一線城市紛紛官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，從短期看，讓樓市“暖意”初現(xiàn),，對(duì)于其他城市也具有一定的引導(dǎo)意義,。

　　“一攬子政策出臺(tái)的目的很清晰，就是要利用好這4個(gè)月的窗口期,，把近期快速下墜的市場(chǎng)情緒和交易規(guī)模盡快穩(wěn)定住,。”李宇嘉指出,，如果能利用好這個(gè)窗口期,，或許能夠?qū)崿F(xiàn)全年樓市“U型”走勢(shì),。

　　諸葛找房相關(guān)人士表示，隨著政策利好接連落地,，預(yù)計(jì)接下來(lái)二手房市場(chǎng)有望獲得好轉(zhuǎn),，市場(chǎng)將會(huì)逐步走出當(dāng)前低迷的行情，后續(xù)房?jī)r(jià)跌幅有望收窄乃至止跌回升,。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,，隨著政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，一線城市或?qū)⒂瓉?lái)一波較好的交易行情,，對(duì)提振全國(guó)市場(chǎng)的行情具有積極的導(dǎo)向作用,，尤其是對(duì)傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市行情具有提振作用。

　　中青報(bào)?中青網(wǎng)見(jiàn)習(xí)記者 趙麗梅 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)