為貫徹落實(shí)黨中央,、國(guó)務(wù)院決策部署,，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位,，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，昨日,，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行四川省分行營(yíng)業(yè)管理部,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局四川監(jiān)管局,、成都市地方金融監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)了《成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門關(guān)于優(yōu)化成都市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

　　通知規(guī)定：居民家庭（包括借款人,、配偶及未成年子女）在我市申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí),，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房,，銀行金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策,。該規(guī)定自通知印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的,，以本通知為準(zhǔn),。據(jù)成都發(fā)布

　　“認(rèn)房不用認(rèn)貸”將為購(gòu)房者帶來(lái)哪些實(shí)惠？

　　“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房,、二套房的標(biāo)準(zhǔn),，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清,，但因有貸款記錄,，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率,。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員浦湛說(shuō),，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位,，包括借款人,、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨](méi)有住房,，即使有貸款記錄,，購(gòu)房時(shí)可按首套來(lái)執(zhí)行貸款政策,，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

　　對(duì)于置換家庭來(lái)說(shuō),，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將帶來(lái)利好,。福州市民陳女士懷孕已經(jīng)6個(gè)月了，她盼著新政早點(diǎn)落地,?！皩殞毥蹬R后，想換個(gè)大房子,。”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬(wàn)元的住房,，按照現(xiàn)在政策,，首付40%，要88萬(wàn)元,，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’,，首付30%，首付可少付22萬(wàn)元,。

　　中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房與住區(qū)研究所所長(zhǎng)盧華翔說(shuō),，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時(shí)跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,，將為購(gòu)房人帶來(lái)更多利好,。

　　對(duì)于曾在外地貸款購(gòu)買過(guò)住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新市民,，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能幫助其降低購(gòu)房門檻,。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說(shuō)，自己一家三口在南京有房,，去年已還清房貸,。“但按照‘認(rèn)房認(rèn)貸’情形,，我們?cè)趶V州首次買房,，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付,。如果‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地,，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進(jìn)行,?！?/p>

　　一些居民家庭雖然已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，但后來(lái)因創(chuàng)業(yè),、經(jīng)商,、治病、子女上學(xué)等需要資金，將其擁有的住房賣掉,，實(shí)際上名下已無(wú)住房了,。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下,，購(gòu)房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,，本質(zhì)上是看購(gòu)房人目前名下有無(wú)住房，該政策落地更加符合居民購(gòu)房需求和實(shí)際,。

　　在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下,，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”,，提高購(gòu)房支付能力,，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示,，2023年7月份,，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%,。以天津?yàn)槔?00萬(wàn)貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬(wàn)元,。

　　通知明確，此項(xiàng)政策作為政策工具,，納入“一城一策”工具箱,，供城市自主選用。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō),，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化差異大,，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)等因城施策,，可助力房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)與完善,。

　　在居民換房個(gè)稅優(yōu)惠政策方面，財(cái)政部,、稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日,，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人,，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　據(jù)介紹,，這一政策總結(jié)起來(lái)即是“換房可退個(gè)稅”,。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō),，換房可以節(jié)省3萬(wàn)至5萬(wàn)元稅費(fèi),，而北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費(fèi),。交易房屋情況不同，個(gè)稅征收情況也不同,。

　　“這是一個(gè)延續(xù)實(shí)施的政策,。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室主任何代欣表示,，財(cái)政部等部門去年出臺(tái)的支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策將于今年底到期,，三部門明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件,。據(jù)新華社

　　六個(gè)問(wèn)題看懂房產(chǎn)新政

　　三類“首套房”可以申請(qǐng)

　　房貸新政策的出爐到底有哪些變化,？對(duì)成都的購(gòu)房者有哪些影響？房貸政策調(diào)整后你能省多少,？

　　問(wèn)題1

　　首付比例下降多少,？

　　首套下調(diào)至兩成，二套下調(diào)至三成

　　調(diào)整之后,，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%,。比如在成都,，當(dāng)前首套首付比例為30%，二套為40%-50%,。調(diào)整以后,，以300萬(wàn)元的房?jī)r(jià)計(jì)算，若是首套房,，首付款將從90萬(wàn)元下降到60萬(wàn)元,；二套首付款則最高從150萬(wàn)下調(diào)到90萬(wàn)元。

　　問(wèn)題2

　　購(gòu)房利率能下調(diào)嗎,？

　　二套房改善需求房貸利率有望降低

　　除了降低首付款,，此次還調(diào)整了利率。將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn),。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn),。

　　當(dāng)前，成都市場(chǎng)的首套房房貸利率普遍在4%左右,，二套房房貸利率普遍在4.9%左右,。如果根據(jù)當(dāng)前最新公布的LPR（五年期以上LPR為4.2%）計(jì)算，首套利率最低則為4%,，二套最低則為4.4%,。相比當(dāng)前的二套的4.9%左右，下降了差不多50個(gè)基點(diǎn),。

　　問(wèn)題3

　　哪些房貸可以調(diào)整,？ 三類“首套房”可申請(qǐng)

　　哪些存量房貸可以調(diào)整,？《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的原文是這樣寫的：存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,。

　　如何理解這一標(biāo)準(zhǔn)？關(guān)鍵詞在于“首套房”,?！笆滋追俊比绾谓缍兀繉?duì)此,，權(quán)威人士解讀,，主要是以下三種：一是發(fā)放時(shí)即按首套房政策執(zhí)行的房貸。二是房屋購(gòu)買時(shí)家庭沒(méi)有其他住房,，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款,，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的。三是房屋購(gòu)買時(shí)不是家庭唯一住房,，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房,，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，就是除了買房的時(shí)候,，明確是首套房的以外，這兩種情況也算：一是購(gòu)房者在成都“買一賣一”的時(shí)候,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,，被認(rèn)定為二套房。現(xiàn)在成都執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,，他的這套房子也屬于首套房,，可申請(qǐng)利率調(diào)整。二是購(gòu)房者此前在成都有兩套房,，但現(xiàn)在已經(jīng)賣了一套,，名下只有一套房，在目前“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策下,，也可申請(qǐng)為首套房進(jìn)行利率調(diào)整,。

　　問(wèn)題4

　　存量首套利率能下調(diào)多少？

　　平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)

　　到底能降多少,，這是大家最為關(guān)注的,。根據(jù)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》顯示，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度,，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　如何理解加點(diǎn)幅度“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”這句話呢,？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，就是你房貸批下來(lái)的那年那一刻,，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，你現(xiàn)在就有機(jī)會(huì)降到這條線,。

　　9月1日下午,，人民銀行四川省分行官網(wǎng)發(fā)布消息，公布了近幾年四川省內(nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況,。

　　比如,，2021年7月小徐在成都市買了首套房，申請(qǐng)了房貸,，根據(jù)人民銀行四川省分行最新公示的首套房貸利率執(zhí)行下限顯示,，成都地區(qū)2019年10月到2023年1月執(zhí)行利率下限為L(zhǎng)PR。在當(dāng)時(shí)的LPR,，是4.65%,。

　　但2021年時(shí)調(diào)控特別嚴(yán)，銀行不斷加點(diǎn),，給小徐的利率是LPR+162.2BP,，也就是6.272%，那么,，9月25日之后,，小徐就可以申請(qǐng)利率從“LPR+162.2BP”降到“LPR”，也就是降1.622個(gè)百分點(diǎn),。

　　若貸款100萬(wàn)元，30年房貸還款期,，以等額本息方式計(jì)算,，每月最多可省901元，30年最多可節(jié)省21.62萬(wàn)元,。也就是說(shuō),，當(dāng)初銀行加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多,。

　　那么,，對(duì)于符合條件的借款人而言，了解原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限就顯得頗為重要,，因?yàn)檫@一下限是借款人和銀行協(xié)商新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更利率水平時(shí)談判的底線,。

　　問(wèn)題5

　　怎么調(diào)整？ 兩種方式可供選擇

　　具體怎么調(diào)整,，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》提供了兩種方式：對(duì)于符合條件的存量住房貸款,，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng),，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸,，或協(xié)商變更合同利率水平,。

　　也就是說(shuō)，可以直接向銀行申請(qǐng)調(diào)整房貸利率水平,，變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,；也可以申請(qǐng)一個(gè)新的房貸，來(lái)置換以前那個(gè)利率比較高的房貸,。當(dāng)然,，除了這兩種方式，央行也鼓勵(lì)銀行采取批量調(diào)整的方式,。

　　問(wèn)題6

　　什么時(shí)候可以申請(qǐng),？ 9月25日之后

　　《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，自2023年9月25日起,，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),。

　　截至9月1日上午，中國(guó)工商銀行,、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行,、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行,、交通銀行五家國(guó)有商業(yè)銀行,，中信、招商,、廣發(fā),、平安4家股份制銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行接連發(fā)布公告稱，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商貸利率工作,，并在抓緊制定個(gè)人存量首套住房貸款利率調(diào)整工作實(shí)施細(xì)則,。據(jù)川觀新聞