記者 聶國(guó)春

　　“按照市場(chǎng)化,、法治化原則,，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款,?！比嗣胥y行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾近日在國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上的表態(tài),，迅速成為人們關(guān)注的焦點(diǎn),。

　　存量房貸利率到底能不能調(diào)整,？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者連日來(lái)向多家銀行進(jìn)行求證,，但均未得到肯定的答復(fù)。那么,，存量房貸利率調(diào)整難在哪里,？如果進(jìn)行調(diào)整，大概率會(huì)采用怎樣的方式呢,？

　　存量房貸降息未實(shí)現(xiàn)

　　新聞發(fā)布會(huì)后,，購(gòu)房人紛紛向銀行咨詢(xún)能否調(diào)整存量房貸利率。7月21日上午,，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者就存量房貸利率調(diào)整一事向工商銀行客服人員咨詢(xún),。客服表示,，該行已關(guān)注到市場(chǎng)有關(guān)存量住房貸款利率調(diào)整的新聞報(bào)道,，但是目前尚未接到有關(guān)部門(mén)的正式通知。

　　記者又向交通銀行人工客服咨詢(xún),?？头嗷貞?yīng)稱(chēng)已關(guān)注到有關(guān)新聞報(bào)道，目前還沒(méi)有收到具體政策通知，并表示該行會(huì)持續(xù)關(guān)注相關(guān)信息,，第一時(shí)間做好跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí),。

　　除了直接向銀行咨詢(xún)，一些購(gòu)房人還在社交媒體交流各地銀行的最新動(dòng)態(tài),。有網(wǎng)友在社交媒體表示,，自己所在的湖北省的招行房貸利率已降至4%以下。但記者7月21日致電招行武漢分行,，得到的答復(fù)卻是“暫未收到相關(guān)通知”,。

　　降息呼聲緣何被忽視

　　“當(dāng)看到人民銀行對(duì)存量房貸的最新表述后，我第一時(shí)間聯(lián)系了我貸款的銀行,，但銀行表示還辦不了,。”肖先生的心情由興奮轉(zhuǎn)變?yōu)槭?。肖先生告訴記者,，他2020年在某銀行辦理了房貸，利率是在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上上浮了105個(gè)基點(diǎn),。從去年到今年,，LPR從4.65%降至4.20%，總共下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn),，還不到他銀行房貸利率加點(diǎn)的一半,。如果能調(diào)整到目前的房貸利率水平，他的還款壓力將大大減輕,。

　　央行最新披露的數(shù)據(jù)顯示,，6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低了107個(gè)基點(diǎn),?！氨M管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上,，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系?！编u瀾表示,。

　　事實(shí)上，在去年底出現(xiàn)第一波提前還貸潮時(shí),，招聯(lián)首席研究員,、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼就在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)公開(kāi)表示：“應(yīng)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率,?！?/p>

　　那么,，在央行也發(fā)出相關(guān)呼吁后，銀行為何仍未見(jiàn)有行動(dòng)呢,？在董希淼看來(lái),，最直接的原因是此舉勢(shì)必進(jìn)一步壓縮銀行的利潤(rùn)空間?！霸瓉?lái)的利率6%,，如今降至4%，有哪家銀行愿意干呢,？”董希淼一針見(jiàn)血地指出,。

　　據(jù)華泰證券相關(guān)分析師粗略估算，當(dāng)前存量與新增房貸之間的利差約為35―85個(gè)基點(diǎn),。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)（平均4.14%）對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整,，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元到2000億元,，約占居民房貸支出的3%到6%,。

　　除了利潤(rùn)，銀行人士對(duì)記者表示,，利率調(diào)整還涉及到個(gè)貸,、財(cái)會(huì)等多個(gè)部門(mén)，對(duì)于銀行內(nèi)部而言,，考核業(yè)績(jī)?nèi)绾握{(diào)整,，對(duì)盈利造成多少影響等，都是需要考慮的問(wèn)題,。因此,，即便未來(lái)有計(jì)劃調(diào)整，也需要一定時(shí)間,。

　　利率調(diào)整已箭在弦上

　　在銀行暫不調(diào)整利率的情況下，購(gòu)房人只能選擇提前還貸,。肖先生說(shuō),，現(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品和存款收益都在下行，他年初提前還了部分房貸,，節(jié)省了一大筆利息支出,。

　　像肖先生一樣選擇提前還款的人還有很多。央行數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元,。然而,，個(gè)人住房貸款余額總體卻不升反降，其中提前還款是一個(gè)重要原因。

　　“如果不調(diào)整,，提前還貸會(huì)讓銀行利潤(rùn)受損,，調(diào)整的話少了利率加點(diǎn)的利潤(rùn)，但貸款余額還在,?！痹诮?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來(lái)，在這種情況下,，趕緊想辦法比什么都不做要好,。開(kāi)源證券也分析認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)降,，有望降低提前還款的比例,，對(duì)銀行息差和營(yíng)收的拖累較為有限。

　　事實(shí)上,，存量房貸利率調(diào)整早有先例,。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》,，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。一些中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來(lái)?yè)寠Z存量用戶(hù),。在此情景下,，國(guó)有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則。

　　馬光遠(yuǎn)建議,，央行可以像此前一樣發(fā)布相關(guān)通知,。如果不發(fā)布，銀行也應(yīng)該積極行動(dòng)起來(lái),，比如,，對(duì)之前選擇固定房貸利率的，可以調(diào)整為浮動(dòng)利率,。對(duì)于房貸利率有加點(diǎn)的,，可以取消加點(diǎn)，或者給予一定的折扣,，從而留住用戶(hù),。

　　“降低存量房貸利率對(duì)銀行特別是大行而言，是當(dāng)下痛苦但長(zhǎng)遠(yuǎn)有利的選擇,?！倍ｍ嫡J(rèn)為，降低部分存量房貸利率,，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出,，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求,，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差,，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為,，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶(hù)；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資,，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

　　董希淼表示,，存量房貸利率調(diào)整目前有兩種做法――是直接降（變更合同條款）,，二是間接降（貸款以新?lián)Q舊），建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案,，明確降的條件,、標(biāo)準(zhǔn)、流程,。例如,，可以通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行對(duì)利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策,?？梢栽诮档痛媪糠抠J利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款,。

　　記者了解到,，為了留住客戶(hù)，目前一些地方銀行網(wǎng)點(diǎn)支持居民房貸由商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款+公積金的組合貸款,。部分銀行還開(kāi)了轉(zhuǎn)按揭方式的口子,，允許房貸由等額本息轉(zhuǎn)為等額本金還款，節(jié)省購(gòu)房人的利息支出,。