● 本報(bào)記者 歐陽劍環(huán) 彭揚(yáng)

　　“我的房貸利率比現(xiàn)在杭州首套房的房貸利率高很多,，要是能降到相同水平就好了,。”杭州白領(lǐng)張晨對(duì)中國證券報(bào)記者說,。他最近非常關(guān)注存量房貸利率調(diào)整的討論,，目前杭州首套房房貸利率為4%,，而他的房貸利率則是5.35%,。

　　人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾日前表示,，按照市場(chǎng)化、法治化原則,，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,，或以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。金融管理部門的這一表態(tài),，回應(yīng)了社會(huì)關(guān)切，也進(jìn)一步將存量房貸利率調(diào)整的話題引向深入,。

　　專家認(rèn)為,，對(duì)購房者來說，降低存量房貸利率可直接減輕其房貸付息壓力,，釋放居民消費(fèi)潛能,，促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。于銀行而言,，適度調(diào)整存量房貸利率,，有望緩解“提前還貸潮”，但可能使銀行凈息差進(jìn)一步承壓,，需探索合理可行方案,。同時(shí)，監(jiān)管部門也可通過出臺(tái)降準(zhǔn)等支持政策,，推動(dòng)降低銀行負(fù)債成本,，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)讓利于民，以價(jià)換量,。

　　呼聲漸起

　　專家認(rèn)為,，隨著市場(chǎng)利率持續(xù)走低，存量房貸利率明顯高于理財(cái)?shù)韧顿Y收益率,，居民贖回收益率走低的理財(cái)產(chǎn)品提前償還房貸現(xiàn)象明顯增多,。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元,，較去年同期多發(fā)放超過5100億元,，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少,。這背后，一些居民提前償還房貸是一項(xiàng)重要原因,。

　　“通過RMBS（個(gè)人住房按揭貸款支持證券）條件早償率可以觀測(cè)到,，2023年以來該指數(shù)呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，6月至7月較5月高峰有所回落,，但較2021年至2022年仍處于高位,。”中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒說,。RMBS條件早償率是居民個(gè)人住房貸款提前償還行為的重要觀測(cè)指標(biāo),。

　　居民為何紛紛選擇提前還貸？

　　鄒瀾表示,，盡管去年以來貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行0.45個(gè)百分點(diǎn),，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平,，這與提前還貸大幅增加有較大關(guān)系,。

　　“提前償還個(gè)人住房貸款體現(xiàn)了居民在資產(chǎn)配置上的自發(fā)調(diào)整?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭認(rèn)為,，從負(fù)債端看，隨著貸款利率持續(xù)下降,，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率,。從投資端看，近年金融資產(chǎn)回報(bào)率有所降低,，與一些存量房貸利率形成“倒掛”,，也讓提前還貸變得更加“劃算”。

　　可選之舉

　　降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個(gè)好辦法,。專家指出,，調(diào)整存量房貸利率將減輕居民月供負(fù)擔(dān)，于銀行而言,，可緩解提前還貸增多的問題,。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或以新發(fā)放貸款置換存量貸款,，有利于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),、緩解提前還貸壓力等問題。同時(shí),，居民消費(fèi)金融支出下降可部分增加社會(huì)消費(fèi)支出,，從需求端拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　對(duì)商業(yè)銀行而言,，降低存量房貸利率可望留住優(yōu)質(zhì)客戶,。戴志鋒認(rèn)為,，按揭客戶是銀行最優(yōu)質(zhì)的零售客戶類型之一，

　　不僅能為銀行帶來穩(wěn)定,、低風(fēng)險(xiǎn)的貸款規(guī)模和利息收入,，其派生的留存存款、財(cái)富管理,、非按揭貸款,、高凈值客戶背后的企業(yè)融資等需求，也都極具開發(fā)潛力,?！霸诹闶劭蛻舾?jìng)爭(zhēng)白熱化背景下，合理的利率調(diào)降方案是優(yōu)于客戶流失的選擇,?！彼f。

　　張旭認(rèn)為,，提前還貸使金融機(jī)構(gòu)迅速流失個(gè)人房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，也需要居民在短時(shí)間內(nèi)騰挪出大量資金，下調(diào)存量房貸利率是對(duì)雙方均相對(duì)有利的做法,。

　　路徑漸明

　　結(jié)合管理部門釋放的信息,，招聯(lián)首席研究員董希淼等專家判斷，存量房貸利率調(diào)整可能有兩種做法,，即變更合同條款直接降、“以新?lián)Q舊”間接降,。

　　在董希淼看來,，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”,?？赏ㄟ^市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則,。同時(shí),，建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降或間接降的條件,、標(biāo)準(zhǔn),、流程。

　　值得關(guān)注的是,，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的一大掣肘在于銀行凈息差較低,。國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度,，商業(yè)銀行凈息差收窄至1.74%,。明明說：“在銀行凈息差持續(xù)下行背景下,，存量貸款利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步壓縮盈利空間?！?/p>

　　某股份行業(yè)務(wù)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示：“降低存量貸款利率對(duì)商業(yè)銀行盈利的影響不小,，目前仍處于討論研究階段，距離真正執(zhí)行還有一段時(shí)間,。在我們總行出臺(tái)新的政策前,，將一律按照原有政策向客戶做好解釋工作?！?/p>

　　“考慮到人民銀行對(duì)存量房貸利率調(diào)整持‘支持和鼓勵(lì)’態(tài)度,，給予商業(yè)銀行更多自主權(quán)，預(yù)計(jì)部分大行將率先行動(dòng),，發(fā)揮示范作用,，其他銀行將結(jié)合自身實(shí)際情況作出選擇?！泵髅髡f,。

　　專家建議，為提高銀行降低存量房貸利率積極性,，可適度降低銀行負(fù)債成本,，維護(hù)合理息差水平。2022年以來,，銀行兩次主動(dòng)下調(diào)存款利率,。目前存款定期化、長(zhǎng)期化趨勢(shì)明顯,，銀行再次主動(dòng)下調(diào)存款利率仍有一定空間,。