王麗新

　　房地產行業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè),。當前,，高杠桿,、高負債,、高周轉模式已成“過去式”,，“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”成為行業(yè)發(fā)展新方向,。預計今年將是房地產行業(yè)新舊動能轉換,、重塑估值邏輯的分水嶺,，上市房企將進入差異化競爭時代,。

　　在此背景下,，房企需從自身資源優(yōu)勢、政策方向,、市場需求中尋找機會,，將經營邏輯從以開發(fā)為主轉向開發(fā)與經營并重。筆者認為,，房企可從以下三方面進行探索,。

　　第一,，合理調整業(yè)務結構，向非房地產開發(fā)業(yè)務要利潤,。過去幾年,，不少房企都曾嘗試轉型，在其自有資金處于高位時,，曾跨界投資糧油,、金融證券、新能源車等賽道,，但本質依舊是依靠房地產開發(fā)回籠的資金去“養(yǎng)”這些新業(yè)務,。術業(yè)有專攻，房企謀求轉型的第一步,，或許是做“房地產+”業(yè)務,。

　　從當下頭部房企在代建、物管,、商業(yè)地產,、長租公寓、園林,、設計以及施工等“前項和后項一體化”業(yè)務方面的實踐來看,，綠城中國、華潤置地,、龍湖集團等上市房企已經穩(wěn)居部分細分業(yè)務賽道龍頭地位,。從2022年財報來看，相關公司非房開業(yè)務毛利率明顯高于開發(fā)主業(yè),，同時,，這也是其在資本市場估值的加分項。

　　第二,，試水城鄉(xiāng)建設及綠色建筑,，從開發(fā)商向運營服務商轉型。過去,，很多上市房企嘗試向城市運營商轉型,。方向沒錯，也有廣闊市場前景,，但在實際操作層面，房企往往會重走住宅開發(fā)老路,，與真正的城市服務商還存在距離,。在文旅產業(yè)、鄉(xiāng)村振興,、舊城改造,、片區(qū)綜合開發(fā)等領域存在著巨大的商機,，若能利用城市運營商在規(guī)劃、建設,、招商等方面的能力去參與相關項目,，將獲得更多發(fā)展機遇。

　　在綠色建筑領域,，上市房企亦可“做文章”,。住房和城鄉(xiāng)建設部與國家發(fā)展改革委發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》提出，“力爭到2060年前,，城鄉(xiāng)建設方式全面實現(xiàn)綠色低碳轉型,。”城鄉(xiāng)綠色建筑領域發(fā)展空間巨大,，當前房企在綠色建筑方面布局規(guī)模相對較小,。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力,。

　　第三,，關注好資產好項目，利用好REITs等融資工具,。在傳統(tǒng)房地產開發(fā)模式下,，房企融資以銀行信貸、債券融資為主,。新發(fā)展模式下,，房企經營模式從開發(fā)―銷售逐漸向持有―運營轉型，其中,，公募REITs發(fā)揮的融資功能將越發(fā)明顯,。不久前，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》,，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,，均提出“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心,、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目,，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs”。這無疑利好房企,，符合條件的公司要關注好資產,，投資能產生協(xié)同效應的好項目，以期獲得穩(wěn)定回報,。

　　未來,，上市房企需保持戰(zhàn)略定力，錨定新發(fā)展目標,，尋找適合自身的轉型之路,，助力行業(yè)新發(fā)展模式加速形成,。