□　本報(bào)記者　　 黃輝

　　□　本報(bào)通訊員 陶然

　　“稀缺樓盤,，坐擁寧靜”,，可能是“項(xiàng)目比較偏僻，周邊人氣不足”,；“千畝大盤,，成熟社區(qū)”,，可能是“開發(fā)周期比較長”,；“湖景洋房，水景園林”,，可能是“小區(qū)里有個(gè)小水坑,，坑邊可能有圍欄”……受樓市下行影響，部分開發(fā)商為了盡快賣出房子回籠資金,，往往采取惡意欺騙,、虛假宣傳等手段，購房者“踩坑”不斷,，極易引發(fā)涉房糾紛。

　　據(jù)裁判文書網(wǎng)顯示,，2020年以來,，江西法院一審共受理因開發(fā)商虛假宣傳引發(fā)的涉房糾紛案件271件，其中2020年65件,，2021年94件,，2022年112件。該類案件社會(huì)關(guān)注度高,、風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)性強(qiáng),、牽扯人員眾多，需依法依規(guī)穩(wěn)步推進(jìn),，兼顧多方訴求,。如處理不當(dāng)，不僅影響國家“保交樓,、穩(wěn)民生”政策的落實(shí),，損害廣大購房者的合法權(quán)益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步復(fù)蘇和健康發(fā)展,，亟須引起相關(guān)部門重視,。

　　虛假宣傳不斷折射行業(yè)漏洞

　　《法治日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該類案件折射出懲治房地產(chǎn)虛假宣傳存在以下行業(yè)漏洞：

　　――行政處罰力度尚顯不足,。開發(fā)商虛假宣傳行為嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序,，侵害了購房者的知情權(quán)，但行政處罰力度仍顯不足,，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執(zhí)行,，開發(fā)商所付出的代價(jià)，經(jīng)常也是小于收益的,。上述案件中,，開發(fā)商因虛假承諾被行政處罰的僅有37件，占比為13.6%,。

　　如贛州市經(jīng)開區(qū)人民法院審理的盧某等32人訴某地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案,，因入戶門寬度不足和其他消防安全違法行為和火災(zāi)隱患,，公安消防部門向某地產(chǎn)公司下發(fā)《責(zé)令限期改正通知書》，市場(chǎng)監(jiān)管部門也就某地產(chǎn)公司的虛假宣傳行為作出了行政處罰決定,，責(zé)令其立即停止違法行為,，并處罰款20萬元。由于違法違規(guī)成本過低,，且某地產(chǎn)公司未能主動(dòng)整改,，由此導(dǎo)致盧某等32人訴至法院。

　　――盲從心理引發(fā)群體訴訟,。開發(fā)商往往在所售樓盤周邊或小區(qū)內(nèi)部的交通,、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施上做文章,，通過模糊化的宣傳語,，如“超大樓間距”“交通便利”“醫(yī)療資源優(yōu)厚”“劃入學(xué)區(qū)”等作為賣點(diǎn)。而購房者往往缺乏辨別能力和法律意識(shí),，存在盲從心理,，輕易聽信虛假廣告以致上當(dāng)受騙。一旦不能兌現(xiàn)承諾,，極易產(chǎn)生爭議甚至引發(fā)群體性訴訟,。

　　如南昌市高新區(qū)人民法院審理的賴某等11人訴某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案，某置業(yè)公司在合同中明確承諾樓盤劃入學(xué)區(qū)房,，又寫明幼兒園,、學(xué)校等教育配套以政府教育主管部門及學(xué)校的最新政策為準(zhǔn)等模糊條款，交房后該樓盤未劃入學(xué)區(qū)范圍,，導(dǎo)致賴某等11人以某置業(yè)公司對(duì)小區(qū)配套設(shè)施虛假宣傳為由集體訴至法院,。

　　――裁判不一加大審判難度。該類案件較為復(fù)雜,，缺乏統(tǒng)一的裁判尺度,，造成訴訟冗長，一定程度上增加了處理難度,。如開發(fā)商因虛假宣傳,、價(jià)格欺詐被行政處罰的，有的認(rèn)為構(gòu)成欺詐,，商品房買賣合同可以被撤銷,；也有的認(rèn)為不能將相關(guān)行政職能部門的認(rèn)定結(jié)論作為民事案件認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，需要依據(jù)相關(guān)民事法律法規(guī)進(jìn)行分析認(rèn)定,。再比如,，有的認(rèn)為開發(fā)商實(shí)際交付的房屋與樣板房不一致，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,；也有的認(rèn)為樣板房屬于商業(yè)廣告范疇,，屬于要約邀請(qǐng),，即便“貨不對(duì)板”也不支持要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

　　如南昌市新建區(qū)人民法院審理的張某等36名原告與某地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案,，原告以實(shí)際交付的房屋的結(jié)構(gòu)及裝修與樣板房不一致,、某地產(chǎn)公司存在虛假宣傳為由訴至法院，案件承辦人擔(dān)心案件被大量發(fā)回或改判,，先行判決一起案件并等待二審判決意見,，其余35起案件進(jìn)行中止處理，致使該批案件審限冗長,。

　　擦亮雙眼謹(jǐn)防虛假宣傳陷阱

　　南昌市新建區(qū)人民法院民商事法官表示,，商品房虛假宣傳是指為某種目的，以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布的含有不真實(shí)的內(nèi)容,，或?qū)V告的主要事實(shí)表述不完整,，欺騙和誤導(dǎo)公眾的廣告。當(dāng)前,，由于房地產(chǎn)欺詐和虛假宣傳的“套路”多，有的樓盤形象宣傳與實(shí)際不相符,，有的通過價(jià)格陷阱吸引購房者眼球,，有的精裝房嚴(yán)重縮水，還有的配套設(shè)施虛假承諾……購房者在沒有看到現(xiàn)房的情況下,，特別是涉世未深,、房屋剛需的年輕群體成了受騙“重災(zāi)區(qū)”。

　　為此,，法官建議廣大群眾在購置房產(chǎn)時(shí),，一定要擦亮雙眼，謹(jǐn)防房地產(chǎn)虛假宣傳陷阱,。

　　保持理性積極核實(shí),。購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳,，就開發(fā)商承諾的相關(guān)配套設(shè)施,，積極到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門查詢資料,。在核實(shí)相關(guān)情況之前切莫輕易交付定金,，否則一旦改變主意，難以索還定金,。

　　審慎簽署購房合同,。購房者簽署合同時(shí)應(yīng)在仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容的前提下審慎而為。涉及“精裝房”的應(yīng)查看合同中是否明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn),、所用材質(zhì),、價(jià)格,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù),；涉及“學(xué)區(qū)房”或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí),，查看是否具有保證買房一定能讓孩子就讀名校、相應(yīng)配套設(shè)施是否明確約定,，以及是否載明違約賠償?shù)葍?nèi)容,。

　　收集證據(jù)依法維權(quán)。購房者在購房過程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊(cè),、視頻,、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖等相關(guān)線上線下的宣傳資料。如合法權(quán)益受到侵害,，購房者應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商進(jìn)行交涉,，或者向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商,、建委,、房管局等行政部門申訴，或者向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴,，或者向人民法院提起訴訟,。

　　標(biāo)本兼治防范打擊虛假宣傳

　　住房問題關(guān)系民生，關(guān)乎民情,。我國相關(guān)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)虛假宣傳始終保持“零容忍”態(tài)度,。

　　民法典第五百條第二項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,。”

　　反不正當(dāng)競(jìng)爭法第二十條規(guī)定：“經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定對(duì)其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳,，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的,，由監(jiān)督檢查部門責(zé)令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照”,。

　　廣告法第五十五條規(guī)定：“違反本法規(guī)定,，發(fā)布虛假廣告的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告,，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響,，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的,，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款……”

　　然而,，對(duì)資金體量巨大的開發(fā)商來說,，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執(zhí)行，虛假宣傳的法律代價(jià),，可能還不夠一套房款,，開發(fā)商的綜合收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)。因此,，要遏制房地產(chǎn)虛假宣傳泛濫的態(tài)勢(shì),，除了完善法律法規(guī)外，還需采取健全機(jī)制,、輿論引導(dǎo),、加強(qiáng)監(jiān)管、落實(shí)責(zé)任等多種舉措,，形成標(biāo)本兼治,、內(nèi)外兼修促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　一是健全機(jī)制,。除了嚴(yán)格執(zhí)法外,，還應(yīng)適當(dāng)提高懲罰力度，進(jìn)一步暢通投訴舉報(bào)機(jī)制,，通過建立行業(yè)黑名單制度,，在融資、拿地,、預(yù)售等各方面進(jìn)行嚴(yán)格限制等舉措，以及引入退房和索賠的雙重懲罰等措施,，提升其違法代價(jià),，確保“保交樓,、穩(wěn)民生”政策的貫徹落實(shí),。

　　二是輿論引導(dǎo)。通過典型案例,、庭審公開,、送法進(jìn)社區(qū)等活動(dòng)，加大對(duì)廣告法等法律法規(guī)的宣傳力度,。一方面,，提醒開發(fā)商一定要按照相關(guān)法律法規(guī)開展廣告宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)廣告從業(yè)者的法律觀念,；另一方面，提升購房者證據(jù)意識(shí)和訴訟能力,，引導(dǎo)其通過向市場(chǎng)監(jiān)督局舉報(bào)或訴訟途徑依法維護(hù)自身的合法權(quán)益,。

　　三是加強(qiáng)監(jiān)管,。要堅(jiān)持集中專項(xiàng)整治和日常監(jiān)管相結(jié)合，堅(jiān)持規(guī)范管理和嚴(yán)格督查相結(jié)合,，加大對(duì)含有夸大宣傳,、虛假違法內(nèi)容、絕對(duì)化用語及引人誤解的房地產(chǎn)廣告的查處力度,，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為始終保持零容忍,，通過專項(xiàng)檢查和隨機(jī)抽查相結(jié)合，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序,，凈化市場(chǎng)環(huán)境,。

　　四是落實(shí)責(zé)任。對(duì)房地產(chǎn)虛假宣傳行為要真查真打,、嚴(yán)查嚴(yán)打,、狠查狠打，要敢于碰釘子,，敢于硬碰硬,，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，決不姑息,、決不手軟,，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。